پرونده علی ملک

مخالفت می‌کنند:

• وابستگی و عدم تمایل به جابجایی از محل سکونت فعلی
• نداشتن اطلاعات کافی از مفاد قرارداد
• اختلاف نظر در مورد قدرالسهم
• اعتماد نداشتن به سازندگان

البته نظر کارشناس یا داور در این دو صورت لازم‌الاجرا نیست:

1. سازنده و مالک در انتخاب داوری اختلاف نظر داشته باشند.
2. نظر نهایی اعلام شده مورد پذیرش یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت نباشد.

اگر روش مسالمت آمیز جواب نداد، اختلاف به یک یا چند داور بی‌طرف ارجاع می‌شود تا آن‌ها با بررسی موضوع، تصمیم نهایی را بگیرند یا اختلاف را از طریق دادگاه حل و فصل نمایند.

 

2) حل اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت با ارجاع به داوری

برای پیشگیری از اختلافات احتمالی مشارکت در ساخت، بهتر است از همان ابتدا یک شخص مورد اعتماد طرفین را به‌عنوان داور انتخاب کنید و در صورت بروز اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه برای حل و فصل مشکلات، به او مراجعه کنید. نکات زیر باید در تعیین داوری رعایت شود:

• برای حل اختلاف از طریق داوری، تنظیم قرارداد و توافق طرفین، لازم و ضروری است.
• این قرارداد را می‌توان به دو صورت مستقل یا ضمن عقد اصلی تنظیم نمود.

اگر در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت داور تعیین نشده باشد، پس از بروز اختلاف نیز طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر، داور یا هیئت داوری را انتخاب کنند. انتخاب داور، فرآیند حل اختلافات مشارکت در ساخت را سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر می‌کند و از پیچیدگی‌های دادرسی جلوگیری می‌کند.

قوانین آیین دادرسی مدنی در مورد داوری

ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی

“کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند می‌توانند با تراضی یکدیگر منازعه و اختلاف خود را خواه در دادگاه‌ها طرح شده یا نشده باشد و در صورت طرح در هر مرحله‌ای از رسیدگی باشد، به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند”.

نکته: اگر قرارداد جداگانه‌ از قرارداد اصلی برای داوری تنظیم شود، براساس ماده‌ی ۱۰ قانون مدنی، قرارداد لازم الاجراست و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به طور یک جانبه و بدون موافقت طرف دیگر آن را فسخ کنند. برای مشاهده شرایط کامل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به صفحه مربوطه مراجعه کنید.

همچنین اگر شرط داوری از شروط ضمن عقد قرارداد مشارکت در ساخت باشد، تا زمان پا برجا بودن قرارداد، شرط داوری نیز پابرجا خواهد بود.

 

ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی

“متعاملین می توانند ضمن معامله ملزم شوند و یا به موجب قرارداد جداگانه تراضی نمایند که در صورت بروز اختلاف بین آنان به داوری مراجعه کنند و نیز می‌توانند داور یا داوران خود را قبل یا بعد از بروز اختلاف تعیین نمایند”.

توصیه‌ مهم

• برای تعیین موضوع داوری؛ براساس ماده‌ی ۴۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی “در هر مورد که داور تعیین می‌شود، باید موضوع، مدت داوری و نیز مشخصات طرفین و داور یا داوران به طوری که موجب اشتباه نشود تعیین گردد”
• در موضوع داوری، همان طور که گفتیم، موارد اختلاف در دو دسته‌ی تفسیر ماده قرارداد و اختلاف در اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بررسی می‌شوند.
• مدت داوری را از زمان عقد قرارداد تا یک سال بعد از پایان کار و تحویل سند تعیین کنید.
• تعیین شود که هزینه داوری نصف با سازنده، نصف با مالک است.
• در قرارداد ذکر کنید ابلاغ رای از طریق نامه نگاری مکتوب، سامانه ثنا یا اظهارنامه باشد.

توصیه می‌کنیم مقاله انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت را برای اطلاع از میزان اهمیت و قوانین و نکات مدت قرارداد مطالعه کنید.

6) اگر داور در مواردی صلاحیت نظر دادن و تصمیم گیری نداشت می‌تواند از کارشناس کمک بگیرد.

در کار مشارکت در ساخت داور باید به دانش فنی مهندسی و تجربه ساخت، دانش اقتصادی و مالی، تسلط بر ضوابط روز و از همه مهم‌تر علم حقوق تسلط داشته باشد و خب افراد اندکی با این مقدار تسلط یافت می‌شوند. به همین سبب داور می‌تواند در بعضی از موارد برای نظر درست، کارشناس مربوطه استخدام کند.

7) داوری با رضایت کتبی طرفین، فوت یا محجور شدن یکی از طرفین از بین می‌رود.

در چنین شرایطی ماده‌ی داوری کَأَنَّ لَم یَکُن شده است یعنی انگار اصلا وجود نداشته یا از بین رفته است.

8) انتفای موضوع قرارداد

در صورتی که موضوع داوری به جهتی از بین برود داوری نیز خود به خود از بین می‌رود.

موضوع داوری در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز عبارت است از اختلاف در اجرا یا تفسیر ماده‌های قرارداد، هرگاه اصل قرارداد به دلیلی منحل گردد یا باطل بودن آن مشخص شود، موضوعی برای داوری در حیطه‌ اجرا یا تفسیر ماده قرارداد باقی نمی‌ماند تا احتیاجی به داوری باشد.

9) انقضای مهلت داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

هدف طرفین قرارداد از ارجاع اختلاف خود به داوری این است که بدون مراجعه به دادگاه که نیاز به تشریفات رسمی خاصی دارد، اشخاص را برای حل اختلاف خود برگزینند تا به عنوان داور برای موارد اختلاف آن‌ها رأی صادر نمایند.

چنانچه داور یا داورها نتوانند در مدت مشخصی که در قرارداد مشارکت ذکر شده است به خصومت طرفین پایان دهند، دو راه برای حل خصومت باقی می‌ماند. یک راه این است که طرفین بر داوری اشخاص دیگری رضایت دهند و راه دیگر آن است که به دادگاه مراجعه نمایند.

 

 

اختلاف در تقسیم واحدها و متراژ

یکی از شایع‌ترین موضوعات دعاوی، مربوط به اختلاف در نحوه تقسیم واحدهای ساخته شده یا متراژ نهایی آن‌هاست. گاهی سازنده ادعا می‌کند متراژ توافق شده تأمین نشده یا مالک سهم بیشتری طلب می‌کند.

اگر قرارداد فاقد پیوست‌های دقیق نقشه برداری یا جدول تخصیص واحد باشد، حتی چند متر اختلاف می‌تواند منشأ یک دعوای جدی و طولانی شود. چنین اختلافاتی معمولاً با کارشناس رسمی دادگستری و استناد به عرف منطقه بررسی می‌شوند.

تأخیر در اجرای پروژه

تاخیر در پیشرفت عملیات ساختمانی، به ویژه در پروژه‌هایی که زمان تحویل برای مالک اهمیت بالایی دارد، به یکی از مهم‌ترین دعاوی تبدیل شده است.

سازنده ممکن است به دلایل مختلفی مانند مشکلات مالی، اخذ دیر هنگام مجوزها یا ناکارآمدی تیم اجرایی، از برنامه زمان بندی عقب بماند.

در این شرایط، مالک می‌تواند با استناد به بندهای زمان بندی و جرائم تأخیر مندرج در قرارداد، مطالبه خسارت کرده یا حتی درخواست فسخ قرارداد دهد.

تخلف در اجرای تعهدات فنی

عدم اجرای پروژه مطابق با نقشه‌های مصوب یا استفاده از مصالح نامناسب، می‌تواند مصداق تخلف فنی باشد. این نوع دعوی معمولاً توسط مالک علیه سازنده مطرح می‌شود، به ویژه در مواردی که سازه نهایی از نظر ایمنی، استاندارد یا کیفیت دچار نقصان شده باشد.

دادگاه در این موارد از کارشناسان رسمی برای بررسی تخلفات و میزان خسارت بهره می‌گیرد و سازنده موظف به جبران نقص فنی خواهد بود.

کاربر گرامی: برای دریافت اطلاعات بیشتر در رابطه با ضمانت ها اجرایی قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز و آگاهی بیشتر می‌توانید مقاله ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه نمایید.

فروش غیرقانونی واحدها

در برخی پروژه‌ها، سازنده بدون مجوز کتبی از مالک، اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی یا واگذاری حقوق خود به شخص ثالث می‌کند.

این عمل نه تنها تخلف قراردادی، بلکه در مواردی جرم تلقی می‌شود و مالک می‌تواند از طریق مراجع کیفری نیز اقدام کند. این دعاوی اغلب با تقاضای ابطال معامله، توقیف عملیات فروش و مطالبه خسارت از سوی مالک پیگیری می‌شوند.

تعهدات طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت، صرف توافق نامه‌ای ساده نمی‌تواند ضامن موفقیت پروژه باشد. آنچه تعیین کننده مسیر اجرایی این همکاری است، تعهداتی است که طرفین – یعنی مالک و سازنده – نسبت به یکدیگر دارند.

این تعهدات، نه تنها پایه‌های حقوقی قرارداد را شکل می‌دهند، بلکه نقش اساسی در جلوگیری از بروز اختلاف و دعاوی آتی ایفا می‌کنند. در ادامه، مهم‌ترین مسئولیت‌ها و الزامات قانونی هر یک از طرفین را مرور می‌کنیم.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

مالک، به عنوان دارنده‌ی اصلی ملک، موظف است پیش از شروع پروژه، سند رسمی و بدون معارض را در اختیار سازنده قرار دهد.

همچنین ارائه ملک در زمان مقرر، تسویه بدهی‌های قبلی اعم از عوارض شهرداری یا انشعابات، و همکاری در فرآیندهای اداری مرتبط با مجوز ساخت از الزامات جدی وی محسوب می‌شود.

مالک باید شرایطی فراهم کند که مانعی برای شروع به موقع پروژه ایجاد نشود و تعهدات خود را طبق برنامه زمان بندی و توافقات رسمی به انجام برساند.

یکی از مهم‌ترین این تعهدات، انتقال سهم توافق شده به سازنده در مرحله تعیین شده است که تأخیر در انجام آن، ممکن است پروژه را با ریسک حقوقی مواجه کند.

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

سازنده با پذیرش پروژه، موظف به اجرای کامل عملیات ساختمانی مطابق با نقشه‌ها و استانداردهای فنی است. این شامل تأمین هزینه‌های ساخت، اخذ مجوزها، اجرای دقیق مقررات ایمنی و استفاده از مصالح تعیین شده در قرارداد می‌شود.

سازنده باید مراحل اجرایی را طبق جدول زمان بندی پیش ببرد و در صورت تأخیر، مسئولیت پاسخگویی و پرداخت خسارات تعیین شده را بپذیرد.

همچنین، او موظف است در پایان پروژه، واحدهای احداث شده را طبق سهم بندی قرارداد تحویل دهد. تحویل نهایی باید با اسناد تفکیکی رسمی همراه باشد و واگذاری سهم مالک به صورت قانونی انجام شود.

 

م پرداخت.

بخش اول: معنا و مفهوم عرصه

عرصه یک واژه عربی به معنای میدان و صحرا میباشد اما از نظر حقوقی مفهوم عرصه به زمین مملوکی (زمینی که متعلق به مالکی) است گفته می شود پس عرصه به معنای زمین است.

بخش دوم: معنا و مفهوم اعیان

اعیان به معنای قابل مشاهده ظاهر و آشکار است. از نظر حقوقی مفهوم اعیان به اموال غیر منقولی که بر روی زمین ساخته شده اند، اعیان گفته می شود مثل ساختمانی که بر روی یک زمین احداث شده، قناتی که حفاری شده و یا درختانی که در یک زمین زراعی کاشته شده اند.

بخش سوم: معنا و مفهوم تقسیم

تقسیم عبارت است از تفکیک حصه هر یک از شرکاء ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکاء، تقسیم به ۲ صورت می باشد:

الف: تقسیم به تراضی

ب: تقسیم به اجبار

 

 

لف) تقسیم به تراضی:

تراضی به معنی خشنودی، رضایت می باشد اما مفهوم حقوقی تقسیم به تراضی عبارت است از هرگاه تمامی شرکایی که در یک مال مشترکا مالک هستند به نحوی از انحاء به تقسیم مال مذکور بین خود راضی باشند به این حالت تقسیم به تراضی گفته می شود.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.»

نکته: تقسیم واحدهای نوساز ممکن است در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت یا در صورتجلسه ای مجزا به صورت عادی یا به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام شود.

نکته: تقسیم ساختمان جدید بین سازنده و مالک ممکن است بعد از اتمام عملیات اجرایی انجام شود.

نکته: تقسیم نامه رسمی پس از اتمام عملیات ساخت با حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی انجام می شود.

نکته: حصه در حقوق به معنای سهم می باشد.

ب) تقسیم به اجبار

اجبار به معنی واداشتن زور و بایستگی میباشد اما مفهوم حقوقی تقسیم به اجبار عبارت است از هرگاه یک نفر یا تعدادی از افرادی که در یک مال مشترکا مالک هستند به نحوی از انحاء به تقسیم مال مذکور بین خود راضی نباشند اما عده ای دیگر به تقسیم مال رضایت داشته باشند که در این صورت دادگاه به درخواست هر یک از شرکا در صورتیکه تقسیم به ضرر نباشد نسبت به تقسیم مال بین شرکا حکم صادر می نماید.

نکته: تفکیک در عرف ثبتی به معنای تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر

نکته: تقسیم اعم از افراز و تفکیک است.

نکته: تقسیم هم شامل مال منقول و هم غیر منقول می شود.

نکته: اگر ساختمان جدید تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن مثل قبل باقی می ماند مگر آنکه طرفین اقدام به تنظیم تقسیم نامه نمایند.

نکته: افراز الزاما از طریق دادگاه یا اداره ثبت انجام می شود، اما تقسیم ممکن است به موجب حکم دادگاه یا به توافق صورت پذیرد.

نکته: اگر ساختمان جدید مثلا ۶ طبقه ۲ واحدی باشد که مجموعا می شود ۱۲ واحد و مالک و سازنده هر کدام بر اساس توافق باید مالک ۵۰ درصد از سازه جدید شوند در این صورت هر کدام از طرفین مالک ۶ واحد می شوند که به این عمل تقسیم می گویند نه تفکیک زیرا در تفکیک همانطور که گفته شد حالت اشاعه باقی میماند.

 

 

بخش چهارم: میزان سهم مالک و سازنده از ساختمان جدید

تعیین میزان پیش فرض برای سهم هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت امری محال می باشد و میزان مالکیت هر کدام از طرفین قرارداد با توجه به شهر، منطقه، خیابان، نوع کاربری (اعم از مسکونی، تجاری، اداری یا مختلط)، متریال مورد استفاده در سازه میزان تراکم جمعیت، متراژ زمین و غیره کاملا متغیر می باشد لذا در هر پروژه میزان سهم هر کدام از طرفین با توجه به متغیرهای مارالذکر و عرف محل محاسبه و تعیین می گردد. و اما آنچه که در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت متداول است تقسیم عرصه و اعیان در این نوع از قراردادها به صورت ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده تعیین می شود که البته گاهی در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت هر کدام از طرفین مالک ۵۰ درصد از عرصه و اعیان سازه جدید می شوند.

لازم به ذکر است تعیین میزان سهم مالک و سازنده اساسا بر اساس توافق و متغیرهایی که بیان شد تعیین و محاسبه می گردد.

بخش پنجم: چگونگی تقسیم ساختمان جدید بین مالک و سازنده

چگونگی تقسیم ساختمان جدید بین مالک و سازنده بستگی به توافقات بین طرفین دارد در بحث تقسیم ساختمان ما با ۲ موضوع مختلف روبرو می شویم:

الف) چگونگی تقسیم واحدهای ساخته شده

ب) فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض

الف) چگونگی تقسیم واحدهای ساخته شده

ساختمان های جدید اصولا در چند طبقه ساخته می شوند که هر کدام از طرفین متقاضی طبقاتی است که از نظر لوکیشن، نورگیر، چشم انداز، امنیت سهولت در رفت و آمد کم بودن سر و صدا فشار آب دارای بهترین حالت ممکن باشد از این جهت ممکن است بین طرفین یک قرارداد مشارکت در ساخت در چگونگی تقسیم واحدها و طبقات اختلاف حاصل شود.

شایان ذکر است اختلافات بین سازنده و مالک ممکن است نسبت به محل قرار گیری پارکینگها و همچنین انباری و شمالی یا جنوبی یا شرقی و غربی بودن واحدها نیز ایجاد شود.

⬅️ تعیین سهام هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بستگی به میزان سرمایه یا آورده هر کدام از طرفین دارد، لذا آورده یا سرمایه مالک، زمین یا ساختمان کلنگی و آورده یا سرمایه سازنده وجه نقد یا اعتبار مادی و معنوی برای ساخت بنا می باشد.

⬅️ ممکن است در برخی موارد بین سهم مالک و سازنده از بنای احداثی تعادل حاصل نشود به طور مثال سهم مالک ۵۲ درصد و سهم سازنده ۴۸ درصد شود که در این حالت طرفین حسب مورد نسبت به پرداخت مبلغ بلاعوض اقدام می نمایند.

 

نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان زوج باشد مثلا ۱۰ طبقه باشد و سهم مالک ۵۰ درصد و سهم سازنده ۵۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات زوج یعنی طبقات ۲ ، ۴، ۶، ۸، ۱۰ متعلق به سازنده و طبقات فرد یعنی ۱، ۳ ۷،۵، ۹ متعلق به مالک می گردد.

نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان فرد باشد مثلا ۹ طبقه باشد و سهم مالک ۵۰ درصد و سهم سازنده ۵۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات زوج یعنی طبقات ۲ ، ۴، ۶، ۸ متعلق به سازنده و طبقات فرد یعنی طبقات ۳، ۹،۷،۵ متعلق به مالک و طبقه اول نیز به تساوی بین مالک و سازنده تقسیم می شود.

نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان زوج باشد مثلا ۱۰ طبقه باشد و سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده 4۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات ۲، ۴، ۶، ۸ متعلق به سازنده و طبقات ،۱، ۳، ۵، ۷، ۹،  متعلق به مالک می گردد.

نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان فرد باشد مثلا ۹ طبقه باشد و سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده 4۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات ۲، ۴، ۶، ۸ متعلق به سازنده و طبقات ۱ ، ۳ ، ۵ ، ۷، ۹ متعلق به مالک می گردد.

نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان زوج باشد مثلا ۱۰ طبقه باشد و سهم مالک 4۰ درصد و سهم سازنده ۶۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات ۱، ۲، ۴، ۶، ۸، ۱۰ متعلق به سازنده و طبقات ۳ ، ۵، ۷، ۹ متعلق به مالک می گردد.

نکته: اگر تعداد طبقات ساختمان فرد باشد مثلا ۹ طبقه باشد و سهم مالک 4۰ درصد و سهم سازنده ۶۰ درصد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات ۲، ۴، ۶، ۸، ۹ متعلق به سازنده و طبقات ۱ ، ۳ ، ۵ ، ۷ متعلق به مالک می گردد.

نکته: سازنده و مالک می توانند توافق کنند که مثلا طبقات زوج متعلق به مالک و طبقات فرد متعلق به سازنده باشد.

ب) فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض

همیشه فی ما بین سهم طرفین و واحدهای ساخته شده تعادل ایجاد نمی گردد و لازم است برای تقسیم صحیح ساختمان بین طرفین یا میزان سهم سازنده یا مالک تعدیل گردد یا اینکه هر کدام از طرفین حسب مورد با پرداخت مبلغ بلاعوض به طرف مقابل اقدام به برقراری تعادل در قرارداد با هدف تقسیم صحیح واحدها بین خود اقدام نمایند.

مبلغ بلاعوض قرارداد مشارکت در ساخت =  قدرالسهم مالک × (آورده مالک+ آورده سازنده) – آورده مالک

به طور مثال:

1. سرمایه سازنده ۳۰۰ میلیون تومان است.
2. قیمت زمین مالک ۷۵۰ میلیون تومان ارزش گذاری شده است.
3. قدر السهم مالک بنا بر توافق ۶۰ درصد در نظر گرفته شده است

%60×(300+750)-750=120 میلیون مبلغ بلاعوض

پس ۱۲۰ میلیون تومان در مثال بالا باید سازنده به مالک پرداخت نماید تا تعادل ۶۰٪ درصد سهم مالک و ۴۰٪ سهم سازنده حفظ شود.

 

 

 

 

بدون اختلاف است.

1.سلامت حقوقی ملک و سند بدون مشکل

اولین شرط ورود به مشارکت در ساخت، بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک است. سند باید:

• رسمی، آزاد و فاقد رهن یا بازداشت باشد
• مالکیت افراد به‌درستی احراز شود
• در املاک مشاع، رضایت همه مالکین وجود داشته باشد
• معارض ملکی یا دعوای حقوقی جاری نداشته باشد

هرگونه ابهام در وضعیت سند می‌تواند پروژه را برای ماه‌ها یا سال‌ها متوقف کند و یکی از مهم‌ترین دلایل شکست قراردادهای مشارکت است.

2.امکان ساخت‌ و ساز طبق ضوابط شهرداری

صرف داشتن یک ملک کلنگی به معنای امکان مشارکت نیست. ملک باید از نظر فنی و شهرسازی قابلیت ساخت داشته باشد. مهم‌ترین موارد قابل بررسی:

• پهنه طرح تفصیلی و نوع کاربری
• عرض گذر و تراکم قابل دریافت
• تعداد طبقات مجاز و میزان سطح اشغال
• امکان پارکینگ و انباری طبق ضوابط
• نیاز یا عدم نیاز به اصلاحات شهری

3.توجیه اقتصادی پروژه (برای مالک و سازنده)

حتی اگر ملک امکان ساخت داشته باشد، باید مشخص شود آیا پروژه از نظر مالی مقرون‌به‌صرفه است یا خیر.

این بررسی شامل:

• ارزش روز زمین
• متراژ مفید پس از ساخت
• قیمت فروش منطقه
• هزینه ساخت براساس کیفیت انتخاب‌شده
• زمان بازگشت سرمایه

4.توان مالی و فنی سازنده

شرط ضروری شروع مشارکت در ساخت، انتخاب سازنده‌ای است که:

• سرمایه کافی برای کل دوره ساخت داشته باشد
• سابقه پروژه‌های مشابه را اثبات کند
• تیم اجرایی و مهندسی معتبر داشته باشد
• خوش‌قولی و تعهد در تحویل پروژه داشته باشد
• ضمانت‌نامه مالی معتبر ارائه کند

عدم صلاحیت سازنده، رایج‌ترین علت توقف پروژه‌هاست.

5.توافق اولیه بر سر سهم، کیفیت ساخت و برنامه زمانی

پیش از تنظیم قرارداد رسمی باید اصول همکاری کاملاً روشن شود:

• درصد سهم مالک و سازنده
• مبلغ بلاعوض (در صورت وجود)
• استاندارد و کیفیت ساخت
• نقشه‌های اولیه و سبک معماری
• زمان تخلیه ملک و زمان تقریبی ساخت

تا زمانی که این موارد روشن نشوند، ورود به مرحله قرارداد اشتباه است.

6.آمادگی مالک برای تحویل ملک و رفع تعهدات

یکی از شرایط کلیدی شروع مشارکت در ساخت:

• امکان تخلیه به ‌موقع ملک
• پرداخت بدهی‌های آب، برق، گاز و عوارض
• رفع رهن یا وثیقه احتمالی
• هماهنگی تمام مالکین در املاک چند نفره

ملکی که قابل تحویل نباشد، قابل مشارکت هم نیست.

7.تنظیم قرارداد شفاف و قابل استناد با داور مرضی ‌الطرفین

شروع مشارکت در ساخت بدون قرارداد استاندارد، بزرگ‌ترین ریسک پروژه است.

یک قرارداد اصولی باید شامل:

• تعریف دقیق تعهدات هر طرف
• ضمانت اجرای تعهدات سازنده
• جریمه تأخیر
• شیوه حل اختلاف با داور بی‌طرف
• نحوه انتقال سند (وکالتی یا رسمی)
• مرحله‌بندی تحویل واحدها

 

• قرارداد مشارکت درصدی

در این مدل، سهم مالک و سازنده براساس درصدی از نتیجه نهایی پروژه تعیین می‌شود. مالک زمین یا ملک قدیمی را ارائه می‌دهد و سازنده هزینه‌های ساخت، جواز، تخریب و اجرا را برعهده می‌گیرد. تقسیم سهم‌ها کاملاً درصدی و از همان ابتدا مشخص است. این ساختار ساده، قابل‌فهم و شفاف، باعث شده قرارداد درصدی رایج‌ترین نوع مشارکت در پروژه‌های مسکونی باشد و در بسیاری از موارد انتخاب اصلی طرفین محسوب شود.

• قرارداد مشارکت همراه با بلاعوض

در کنار سهم درصدی، سازنده مبلغی نقدی نیز به مالک پرداخت می‌کند. این مبلغ با هدف جبران هزینه‌های اسکان موقت، تشویق مالک برای توافق یا ایجاد تعادل میان ارزش زمین و هزینه ساخت پرداخت می‌شود. این مدل معمولاً برای املاکی که زمین ارزش زیادی دارد یا پروژه در منطقه‌ای پرتقاضا قرار گرفته مناسب است. ساختار قرارداد همچنان درصدی است، اما وجود پرداخت نقدی اولیه آن را به گزینه‌ای جذاب برای بسیاری از مالکان تبدیل می‌کند.

• قرارداد مدیریت پیمان

در این روش مالک هزینه ساخت را تأمین می‌کند و سازنده تنها مدیریت و اجرای پروژه را برعهده دارد. سازنده بر اساس درصد یا مبلغ مشخصی دستمزد دریافت می‌کند و مالک در پایان مالک کل ملک نوساز خواهد بود. این مدل گزینه‌ای مناسب برای مالکانی است که قصد واگذاری سهم ملک را ندارند و می‌خواهند کنترل مستقیم روی هزینه‌ها و کیفیت داشته باشند.

• قرارداد تهاتری یا معاوضه‌ای

در این مدل بخشی از آورده طرفین به‌صورت غیرنقدی و از طریق تهاتر جبران می‌شود. ممکن است مالک بخشی از زمین را واگذار کند و سازنده بخشی از هزینه ساخت یا چند واحد نهایی را در مقابل آن ارائه دهد. این روش زمانی کاربرد دارد که یکی از طرفین امکان پرداخت نقدی ندارد اما ارزش ملک قابلیت پوشش بخشی از هزینه‌های ساخت را دارد.

• قرارداد مشارکت برای پروژه‌های بزرگ (انبوه‌سازی)

برای زمین‌های وسیع یا ساخت‌وسازهای چندطبقه، معمولاً یک شرکت انبوه‌ساز وارد پروژه می‌شود. در این نوع قرارداد، سازنده علاوه بر اجرای پروژه، بخشی از سرمایه موردنیاز را نیز تأمین می‌کند و سهم‌بندی براساس میزان آورده طرفین انجام می‌شود. این مدل ساختاری رسمی‌تر و چندمرحله‌ای دارد و برای پروژه‌های بزرگ‌ مقیاس مناسب است.

بهترین نوع قرارداد مشارکت در ساخت

با وجود تنوع قراردادهای مشارکت در ساخت، تجربه بازار نشان می‌دهد سه نوع قرارداد بیشترین موفقیت، شفافیت و قابلیت اجرا را دارند. این مدل‌ها سازگارترین روش‌ها برای پروژه‌های شهری هستند و معمولاً بهترین انتخاب برای بیشتر مالکان و سازندگان به‌شمار می‌آیند.

• قرارداد مشارکت در ساخت درصدی
• قرارداد مشارکت در ساخت همراه با بلاعوض
• قرارداد مدیریت پیمان

مراحل مشارکت در ساخت

فرآیند مشارکت در ساخت از یک بررسی اولیه ساده شروع نمی‌شود؛ بلکه مجموعه‌ای از اقدامات پیوسته است که از شناسایی ملک و انتخاب سازنده آغاز و تا تحویل واحدهای نهایی ادامه پیدا می‌کند. درک این مسیر کمک می‌کند مالک و سازنده بدانند در هر مرحله چه تصمیم‌هایی باید گرفته شود و چه خروجی‌ای باید ایجاد شود. مراحل مشارکت در ساخت معمولاً به صورت زیر انجام می‌شود:

1.بررسی امکان مشارکت و تعیین ظرفیت ساخت

اولین قدم، بررسی پتانسیل ملک از نظر تراکم، تعداد طبقات، امکان پارکینگ، سطح اشغال، ارزش زمین و مقررات شهرداری است. در این مرحله مشخص می‌شود ملک چه مقدار قابلیت ساخت دارد و آیا از نظر اقتصادی و فنی ارزش شروع پروژه وجود دارد یا نه. خروجی این مرحله: تصویر اولیه از میزان متراژ قابل ساخت و چیدمان کلی پروژه.

2.انتخاب سازنده و ارزیابی توان مالی و اجرایی

مالک وارد مذاکره با چند سازنده می‌شود تا توانایی مالی، سابقه اجرایی، نحوه تأمین هزینه‌ها، تیم مهندسی و کیفیت ساخت آن‌ها را بررسی کند. هدف این مرحله، انتخاب سازنده‌ای است که بتواند پروژه را بدون توقف از مرحله اخذ جواز تا تحویل واحدها مدیریت کند. خروجی این مرحله: انتخاب سازنده قابل اعتماد.

3.مذاکره و توافق اولیه بر سر چارچوب همکاری

قبل از امضای قرارداد رسمی، اصول همکاری بین مالک و سازنده مشخص می‌شود؛ مثل:

• درصد سهم یا مبلغ بلاعوض
• کیفیت ساخت مورد انتظار
• برنامه زمانی تقریبی
• نحوه پیش‌برد پروژه
• مسئولیت‌های کلی هر طرف

4.تنظیم قرارداد رسمی مشارکت در ساخت

در این مرحله یک قرارداد حقوقی دقیق تنظیم می‌شود که شامل موارد زیر است:

• سهم نهایی مالک و سازنده
• نوع ساخت و مشخصات فنی (متریال، نقشه، کیفیت)
• جریمه تأخیر
• ضمانت‌های مالی سازنده
• زمان‌بندی اجرای پروژه
• نحوه انتقال سند و وکالت‌ها
• شیوه حل اختلاف و داور

5.تخلیه ملک و تحویل رسمی به سازنده

پس از امضای قرارداد، مالک باید ملک را تخلیه کرده و به‌صورت رسمی (با صورت‌جلسه) تحویل سازنده دهد. این مرحله شامل:

• قطع انشعابات
• تسویه بدهی‌ها و عوارض
• رفع موانع مالکیتی
• تحویل کلید و زمین

6.اخذ جواز ساخت و شروع فرآیند اداری

سازنده مدارک لازم را تهیه کرده و پرونده تشکیل می‌دهد تا جواز ساخت دریافت شود. این روند شامل:

• تهیه نقشه‌های اولیه
• ثبت پرونده در شهرداری
• پرداخت عوارض
• تایید نقشه‌ها
• صدور پروانه ساخت

7.تخریب، گودبرداری و اجرای سازه

با صدور جواز، عملیات اجرایی آغاز می‌شود. ترتیب معمول:

• تخریب بنای قدیمی
• گودبرداری و پایدارسازی
• اجرای فونداسیون
• اسکلت، دیوارچینی و سفت‌کاری
• اجرای تاسیسات و نازک‌کاری

8.تکمیل پروژه، اخذ پایان ‌کار و تقسیم واحدها

• پایان‌کار از شهرداری دریافت می‌شود
• صورت‌ مجلس تفکیکی صادر می‌شود
• واحدها براساس قرارداد تحویل مالک و سازنده می‌شود
• پروژه به‌طور رسمی بسته می‌شود

• قوانین و مفاد قرارداد مشارکت در ساخت

  قوانین و مفاد مشارکت در ساخت، مجموعه‌ای از ضوابط حقوقی و قراردادی هستند که چارچوب همکاری میان مالک و سازنده را مشخص می‌کنند. در این بخش باید تمامی اطلاعات مربوط به طرفین، سهم‌بندی، منابع مالی، زمان‌بندی اجرا، تعهدات متقابل، شرایط فسخ و نحوه حل اختلاف به‌صورت دقیق و شفاف ذکر شود. رعایت این موارد، از بروز ابهام و اختلاف در طول پروژه جلوگیری خواهد کرد. جدول زیر مهم‌ترین مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را به‌صورت خلاصه نشان می‌دهد تا تمامی الزامات و جزئیات این نوع قرارداد در یک نگاه مشخص باشند

  عنوان مفاد	توضیحات
  مشخصات طرفین قرارداد	درج کامل نام، مشخصات هویتی، نشانی و اطلاعات تماس مالک و سازنده
  سهم و آورده هر طرف	تعیین دقیق سهم مالک و سازنده بر اساس زمین، سرمایه نقدی یا خدمات اجرایی
  تأمین و تخصیص منابع مالی	مشخص کردن نحوه تأمین هزینه‌ها، زمان پرداخت‌ها و مسئولیت تأمین بودجه
  زمان‌بندی و مراحل اجرا	برنامه زمانی دقیق برای شروع، مراحل پیشرفت و تکمیل پروژه
  تعهدات و مسئولیت‌ها	شرح وظایف هر طرف؛ از اخذ مجوزها و پرداخت عوارض تا تحویل نهایی ساختمان
  شرایط فسخ قرارداد	تعیین موارد فسخ و پیامدهای آن برای هر یک از طرفین
  نحوه حل اختلافات	پیش‌بینی روش‌های حل اختلاف از طریق داور، میانجی یا مراجع قضایی
  ضمانت‌های اجرایی	تعیین چک، سفته یا ضمانت‌نامه بانکی برای اطمینان از اجرای تعهدات

  تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

• اخذ مجوزها و پرداخت عوارض: تمامی مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع باید توسط سازنده دریافت و هزینه‌های آن پرداخت شود.
• تأمین مصالح و اجرای عملیات ساخت: از آزمایش خاک و بتن تا پایان پروژه بر عهده سازنده است و باید مطابق نقشه‌ها و شرایط فنی قرارداد انجام شود.
• رعایت اصول ایمنی و استانداردها: سازنده موظف به رعایت کامل آیین‌نامه‌های ایمنی است و در صورت خسارت مالی یا جانی مسئولیت آن را می‌پذیرد.
• توافق در تغییر مصالح: اگر تهیه مصالح تعیین‌شده ممکن نباشد، سازنده باید با مالک در خصوص مصالح جایگزین توافق کند.
• ممنوعیت واگذاری تعهدات به غیر: انتقال پروژه به شخص ثالث بدون اجازه مالک مجاز نیست.
• امور اداری پس از اتمام پروژه: پیگیری صورت‌مجلس تفکیکی و مراحل اداری از تعهدات اصلی سازنده است.

• تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

• ارائه سند آزاد و قانونی: سند باید بدون رهن، وثیقه یا بازداشت باشد تا انتقال مالکیت در آینده دچار مشکل نشود.
• تحویل به موقع ملک: مالک باید ملک را در زمان تعیین‌شده طبق قرارداد تخلیه و تحویل دهد تا پروژه آغاز شود.
• تسویه بدهی‌های ملک: هزینه‌های آب، برق، گاز و عوارض شهرداری باید پیش از تحویل ملک تسویه گردد.
• همکاری در بررسی مدارک: مالک موظف است مدارک مورد نیاز برای صحت‌سنجی سند را در اختیار سازنده قرار دهد.
• انتقال سهم سازنده: مالک باید طبق قرارداد، سهم سازنده را در ابتدای پروژه، پایان یا به‌صورت مرحله‌ای منتقل کند.

مشکلات داخلی (قابل‌کنترل توسط طرفین قرارداد)

این موارد به مالک، سازنده یا ملک موضوع قرارداد مربوط می‌شوند و اغلب با دقت در قرارداد مشارکت در ساخت قابل پیشگیری‌اند:

• عدم صلاحیت یا تعهد سازنده: کمبود تجربه، تخصص یا پایبند نبودن به تعهدات.
• تأخیر در تحویل پروژه: رعایت نشدن زمان‌بندی ساخت.
• افت کیفیت ساخت: استفاده از مصالح نامرغوب یا اجرای ضعیف.
• عیوب فنی و بی‌توجهی به اصول مهندسی: کاهش عمر مفید یا ایمنی ساختمان.
• اختلاف در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت: نارضایتی از سهم‌بندی نهایی.
• تغییر نقشه بدون توافق: اعمال تغییرات بدون اطلاع یا رضایت طرف مقابل.
• معارض ملکی: ادعای مالکیت یا حقوق دیگران بر ملک.
• سوءتفاهم در تعهدات: شفاف نبودن وظایف و مسئولیت‌ها در قرارداد.
• مشکلات انتقال سند: ناتوانی در انتقال مالکیت طبق توافق.
• مناقشات داوری: اختلاف بر سر نظر داور انتخاب‌شده.
• واگذاری تعهدات به غیر: سپردن پروژه به شخص ثالث بدون رضایت طرف مقابل.
• حوادث حین اجرا: خسارات مالی یا جانی در محل پروژه.

۲. مشکلات خارجی (خارج از کنترل طرفین)

این موارد تحت تأثیر عوامل بیرونی هستند و پیش‌بینی آن‌ها دشوار است:

• نوسانات اقتصادی: تغییر ناگهانی قیمت مصالح، دستمزد یا بازار مسکن.
• حوادث غیرقابل پیش‌بینی (فورس‌ماژور): زلزله، سیل، آتش‌سوزی یا سایر بحران‌های طبیعی و انسانی

می‌دهد و مانع بروز بسیاری از اختلافات احتمالی در قراردادهای مشارکت در ساخت می‌شود.

نکات طلایی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

برای اینکه یک قرارداد مشارکت در ساخت مطمئن و بدون ابهام داشته باشید، رعایت چند نکته طلایی ضروری است. این نکات در واقع خلاصه‌ای از مهم‌ترین اصول حقوقی و فنی هستند که باید در متن قرارداد لحاظ شوند تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، علاوه بر تعیین سهم و تعهدات هر طرف، توجه به موارد مالی، حقوقی و زمان‌بندی پروژه نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. اگر این بخش‌ها با دقت نوشته شوند، حق مشارکت در ساخت و منافع طرفین به‌درستی حفظ خواهد شد.

• درج کامل مشخصات و اطلاعات هویتی طرفین قرارداد.
• تعیین دقیق سهم و آورده هر طرف بر اساس زمین، سرمایه یا خدمات.
• شفاف‌سازی نحوه تأمین هزینه‌ها و زمان‌بندی پرداخت‌ها.
• مشخص کردن برنامه زمانی پروژه و مراحل اجرای آن.
• تعریف تعهدات طرفین از اخذ مجوزها تا تحویل نهایی.
• تعیین شرایط فسخ قرارداد و پیامدهای آن.
• پیش‌بینی روش حل اختلاف (داوری، میانجی‌گری یا دادگاه).
• استفاده از ضمانت‌های اجرایی معتبر مانند چک یا ضمانت‌نامه بانکی.

------------------

نوسازی ملک 

دلایل رایج مخالفت برخی مالکین

• 🔹 سن بالا و وابستگی به محل زندگی فعلی: افراد مسن اغلب با منطقه، همسایه‌ها و محیط خود انس گرفته‌اند و تمایل به تغییر مکان ندارند و یا جابجایی برای آن ها مشکل است.

• 🔹 ترس از کلاه‌برداری یا ناتمام ماندن پروژه:
  خاطرات منفی یا شنیده‌هایی از پروژه‌های مشارکتی شکست‌خورده باعث بی‌اعتمادی آن‌ها می‌شود. این موارد می تواند حتی سهوی هم باشد مانند فوت سازنده در حین مشارکت در ساخت و یا دیگر موارد مشابه.

• 🔹 عدم آشنایی با روند قرارداد و اصطلاحات حقوقی:
  برخی افراد با اصطلاحات فنی یا متن قراردادها آشنا نیستند و احساس خطر می‌کنند.

• 🔹 ابهام در سهم نهایی خود:
  اگر نتوانند تصور کنند که بعد از ساخت چه واحدی خواهند داشت، دچار تردید و بدبینی می‌شوند.

✅ راهکارهای پیشنهادی برای جلب رضایت این دسته از مالکین:

• برگزاری جلسه حضوری با حضور مشاور بی‌طرف: نه یکی از مالکین دیگر، بلکه فردی خارج از جمع که تخصص حقوقی یا ساختمانی دارد.
• تهیه یک سناریوی ساده و شفاف از سود و سهم نهایی: با ذکر طبقه، متراژ، امکانات و نمونه پروژه‌های قبلی.
• تضمین کتبی در قرارداد برای بازگشت به همان محل سکونت پس از ساخت: این تعهد به اطمینان‌ بخشی کمک می‌کند و حتی گاهی نیاز است که تعهدات بیشتری به افراد سالخورده و دارای حساسیت نیز ارائه شود.
• ارائه گزینه مسکن استیجاری مناسب با نزدیکی به محل فعلی: برای کاهش نگرانی از جابجایی موقت.
• توصیه به استفاده از داور یا واسطه مورد اعتماد: به‌ویژه در پروژه‌های خانوادگی یا املاک وراثتی.

نوسازی بدون رضایت همه مالکین؛ در چه شرایطی ممکن است؟

در نگاه نخست، به نظر می‌رسد برای آغاز پروژه نوسازی یا مشارکت در ساخت، رضایت همه مالکین الزامی است. اما قانون‌گذار در مواردی خاص، راهکارهایی را برای عبور از این مانع پیش‌بینی کرده است. به‌ویژه زمانی که ملک فرسوده و خطرآفرین باشد، می‌توان حتی بدون رضایت همه شرکا، اقدام به نوسازی نمود. اما این امکان به شروط خاصی وابسته است که در ادامه بررسی می‌شود.

⚖️ چه زمانی مخالفت یک مالک مانع نوسازی نیست؟

بر اساس ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورتی که:

1. ساختمان دچار فرسودگی کامل شده باشد،
2. عمر مفید آن به پایان رسیده باشد،
3. بیم ضرر مالی یا جانی ساکنین وجود داشته باشد که تعمیر و بازسازی آن با مخالفت ساکنین باشد.
4. اکثریت مالکین خواستار نوسازی باشند،

در این صورت، مالکین می‌توانند با مراجعه به دادگاه و اخذ رأی قضایی، پروژه نوسازی را حتی بدون رضایت همه‌ی مالکان آغاز کنند.

البته برای اجرای این ماده، لازم است که تعداد مالکین موافق اکثریت را تشکیل دهند و روند قانونی اخذ مجوز نوسازی طی شود.

⚖️ تحلیل حقوقی ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها

متن ماده ۱۳ چنین مقرر می‌دارد:

«در صورتی‏که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا ساختمان دچار فرسودگی کلّی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیّت مالکان قسمت‏های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، اکثریت مالکان می‏توانند با حکم دادگاه و تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک مخالف، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند.»

این ماده سه نکته اساسی دارد:

• تشخیص فرسودگی تنها با سه کارشناس رسمی دادگستری معتبر است.
• رضایت «اکثریت» ملاک است، نه اجماع کامل.
• دادگاه تنها در صورت اثبات خطرآفرینی ملک و تأمین مسکن استیجاری برای مالک مخالف، رأی به نوسازی می‌دهد.

نقش سه کارشناس رسمی دادگستری در اثبات فرسودگی ملک

برای استفاده از ظرفیت ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها و اقدام به نوسازی بدون رضایت یکی از مالکین، شرط اساسی آن است که فرسودگی ملک توسط سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تأیید شود. این مرحله، نقطه آغاز مسیر حقوقی است و بدون آن، دادگاه به چنین درخواستی رسیدگی نخواهد کرد.

📌 چگونه کارشناس رسمی تعیین می‌شود؟

در اغلب موارد، یکی از مالکان یا مدیر ساختمان که توسط مجمع عمومی ساختمان انتخاب شده است می‌تواند از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست تأمین دلیل و ارجاع به هیئت سه‌نفره کارشناسان رسمی دادگستری را ثبت کند. این کارشناسان معمولاً در رشته‌هایی مثل:

• عمران و سازه
• معماری
• تأسیسات

تخصص دارند و به بررسی وضعیت سازه، ایمنی، عمر بنا و امکان بهره‌برداری مجدد از ملک می‌پردازند.

📌 چه معیارهایی برای اعلام فرسودگی ملاک است؟

کارشناسان رسمی، برای تشخیص فرسودگی ملک به موارد متعددی توجه می‌کنند، از جمله:

•  عمر بنا (معمولاً بالای ۳۰ سال)
•  نوع سازه (فلزی، بتنی یا خشتی)
•  نشست ساختمان و ترک‌های سازه‌ای
•  نبود امکانات ایمنی (آسانسور، پله فرار، اطفای حریق)
•  خطرات بالقوه برای ساکنین (مانند احتمال ریزش)

اگر نتیجه ارزیابی کارشناسان این باشد که ملک از لحاظ فنی، ایمنی یا ساختاری دچار مشکل جدی است و عمر مفید آن پایان یافته، گزارش رسمی کارشناسی صادر می‌شود که مبنای درخواست به دادگاه خواهد بود.

📌 آیا مالک مخالف می‌تواند نظر کارشناسی را رد کند؟

مالک مخالف این حق را دارد که اعتراض به نظر کارشناسان را از طریق دادگاه مطرح کند. اما در اغلب موارد، زمانی که سه کارشناس رسمی مستقل نظر یکسانی داشته باشند، دادگاه به نظر آن‌ها اعتماد می‌کند. مگر آنکه دلایل فنی قوی برای رد آن ارائه شود.

شهرداری، بیم خطر و تأثیر آن بر صدور مجوز نوسازی

نقش شهرداری در پروژه‌های نوسازی، صرفاً محدود به صدور پروانه ساخت نیست؛ بلکه در مواقعی که ملک فرسوده باشد و یکی از مالکین با نوسازی مخالفت کند، شهرداری می‌تواند با اعلام «بیم خطر»، مسیر حقوقی الزام به نوسازی را هموار کند. این اعلام می‌تواند در قالب مکاتبه رسمی یا نظریه کارشناسی باشد و مستند مهمی در فرآیند رسیدگی قضایی محسوب می‌شود.

⚖️ استعلام فرسودگی از شهرداری چگونه انجام می‌شود؟

مالکین یا مدیر ساختمان می‌توانند با مراجعه به شهرداری منطقه، درخواست استعلام فرسودگی و وضعیت ایمنی ملک را ثبت کنند. در این مسیر، شهرداری معمولاً موارد زیر را بررسی می‌کند:

•  عمر تقریبی ساختمان بر اساس سال ساخت
•  وضعیت ظاهری نما، دیوارها، سقف و ستون‌ها
•  وجود خطرات احتمالی برای عبور و مرور عمومی یا همسایه‌ها
•  مشکلات تأسیساتی و ایمنی مانند نبود آسانسور یا پله فرار

در صورت تأیید، شهرداری نامه‌ای مبنی بر عدم استحکام بنا و ضرورت بازسازی یا تخریب صادر می‌کند که در دادخواست الزام به نوسازی، بسیار اثرگذار است.

⚖️ بیم خطر جانی یا مالی؛ شرط کلیدی مداخله دادگاه

اگر شهرداری اعلام کند که ملک موردنظر «خطرساز» است، یعنی:

• احتمال آوار یا ریزش دیوار وجود دارد
• سازه استحکام کافی برای زلزله ندارد
• شرایط زندگی ایمن در آن فراهم نیست

در این حالت، دادگاه می‌تواند با استناد به این اعلام خطر، رأی به نوسازی دهد؛ حتی اگر یک یا چند نفر از مالکین مخالف باشند. چرا که اصل بر حفظ جان و مال افراد است و مالک مخالف نمی‌تواند با استناد به مالکیت، مانع حفظ سلامت دیگران شود.

چگونه دادگاه را قانع کنیم؟ مراحل دادخواست نوسازی بدون رضایت یک مالک

زمانی که راهکارهای دوستانه برای جلب رضایت مالک مخالف به نتیجه نمی‌رسد، تنها مسیر قانونی برای آغاز پروژه نوسازی، طرح دعوای حقوقی در دادگاه است. اما موفقیت در این مسیر مستلزم طی‌کردن مراحل مشخص، ارائه مستندات فنی و حقوقی کافی، و رعایت تشریفات قانونی است.

هر یک از مالکین موافق یا نماینده قانونی آن‌ها (مثلاً مدیر ساختمان یا یکی از وراث با وکالت سایرین)، می‌تواند به‌عنوان خواهان، دادخواست الزام به تجدید بنا را به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه دهد. این موضوع تنها برای تخریب نوسازی ملک نمی باشد و بر اساس قوانین مشاعات آپارتمان در موارد خطر آفرین در مشاعات نیز صدق می کند.

📌 مدارک لازم برای طرح دعوی

برای اقناع دادگاه، ارائه مدارک زیر ضروری است:

•  سند مالکیت ملک و تعیین دقیق حدود مالکین

•  گزارش کارشناسی رسمی مبنی بر پایان عمر مفید یا فرسودگی

•  نامه شهرداری در مورد خطرآفرینی ساختمان

•  نظر اکثریت مالکین (صورت‌جلسه یا اظهارنامه‌ها)

•  پیشنهاد تأمین مسکن استیجاری برای مالک مخالف (در صورت نیاز)

📌 روند رسیدگی در دادگاه چگونه است؟

1. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی با عنوان «الزام به تجدید بنا یا نوسازی ملک مشاع»

2. ارجاع به شعبه حقوقی دادگستری محل وقوع ملک

3. بررسی اسناد و مدارک توسط قاضی و تعیین جلسه رسیدگی

4. ارجاع مجدد به کارشناسی در صورت لزوم (سه کارشناس رسمی)

5. صدور رأی الزام مالک مخالف به مشارکت در تخریب و نوسازی

در صورت صدور رأی، اجرای آن به‌صورت قانونی و از طریق واحد اجرای احکام دادگاه انجام می‌شود.

⚖️ مدت زمان و پیچیدگی روند چقدر است؟

این مسیر معمولاً زمان‌بر (حداقل چند ماه) و نیازمند پیگیری حقوقی دقیق است. همچنین، اگر مالک مخالف در جلسات حاضر نشود یا اعتراض کند، ممکن است نیاز به واخواهی یا تجدیدنظرخواهی نیز پیش بیاید. بنابراین مشاوره با وکیل متخصص در دعاوی املاک، بسیار ضروری است.

تعهد مالکین برای تأمین مسکن استیجاری مخالفین نوسازی

یکی از شروط مهم و الزامی که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها برای امکان نوسازی بدون رضایت همه مالکان ذکر شده، تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکین مخالف است. این شرط، هم جنبه حمایتی دارد و هم تضمین‌کننده‌ی اجرای عادلانه‌ی حکم نوسازی است.

⚖️ تأمین مسکن استیجاری؛ الزام یا انتخاب؟

بر اساس صراحت ماده ۱۳، مالکینی که قصد نوسازی دارند، موظفند برای مالکان مخالف، مسکن مناسبی اجاره کنند. بدون انجام این تعهد، حتی اگر رأی دادگاه صادر شود، اجرای آن امکان‌پذیر نخواهد بود.

عبارت «با تأمین مسکن استیجاری مناسب» به این معناست که:

•  محل سکونت باید از نظر موقعیت، امنیت و امکانات، قابل قبول باشد.
•  هزینه اجاره باید به‌طور کامل توسط مالکین موافق پرداخت شود.
•  قرارداد اجاره باید رسمی و دارای مدت‌زمان مناسب با روند پروژه باشد (معمولاً یک‌ساله قابل تمدید).

⚖️ چه کسی تعیین می‌کند چه خانه‌ای “مناسب” است؟

در صورت اختلاف بین طرفین، این موضوع توسط کارشناسان رسمی دادگستری یا قاضی رسیدگی‌کننده مشخص می‌شود. عواملی مانند محل فعلی زندگی مالک مخالف، شرایط جسمی و خانوادگی او، و امکانات واحد پیشنهادی در این ارزیابی نقش دارند.

📌 مستند کردن اجاره و پرداخت‌ها

برای جلوگیری از ایجاد مشکل در آینده، مالکین موافق باید:

• قرارداد اجاره مسکن استیجاری را به نام مالک مخالف تنظیم کنند.
• رسید پرداخت اجاره را مکتوب و قابل استناد نگه دارند.
• مدت اجاره را بر اساس زمان تقریبی تخریب، ساخت و تحویل واحد جدید تنظیم کنند.

❗ نکته مهم:

اگر مالک مخالف از تحویل گرفتن مسکن استیجاری خودداری کند، این موضوع باید صورت‌جلسه شود و از طریق اظهارنامه قانونی به او اعلام گردد. در این صورت، مسئولیت عدم استفاده از سکونت جایگزین، با خود او خواهد بود و دادگاه مجاز به ادامه روند نوسازی است.

پس از صدور حکم دادگاه؛ نوسازی، سهم‌بندی و جبران هزینه‌ها چگونه انجام می‌شود؟

صدور حکم دادگاه برای تجدید بنای ساختمان، پایان اختلافات نیست؛ بلکه آغازی برای فرآیند عملی ساخت‌وساز و مدیریت مالی پروژه است. در این مرحله، اجرای حکم، تقسیم سهم‌ها، مدیریت هزینه‌های پرداخت‌شده و همچنین تعیین نحوه برخورد با مالک مخالف، همگی نیازمند دقت و نظارت دقیق هستند.

📌 اجرای رأی دادگاه؛ آغاز رسمی عملیات تخریب و نوسازی

پس از صدور حکم نهایی دادگاه (و طی شدن مراحل احتمالی تجدیدنظر یا واخواهی)، اجرای رأی به واحد اجرای احکام ارجاع می‌شود. در این مرحله، مالکین موافق می‌توانند:

•  دستور تخلیه و تخریب را از دادگاه بگیرند

•  قرارداد ساخت را با سازنده نهایی کنند

•  مراحل صدور جواز ساخت از شهرداری را پیگیری کنند

در صورت مقاومت مالک مخالف، مأمور اجرای احکام با حضور نماینده دادگاه و کلانتری، ملک را تخلیه و قفل آن را باز می‌کند.

📌 محاسبه سهم مالک مخالف پس از ساخت

پس از اتمام پروژه، کارشناس رسمی دادگستری سهم هر یک از مالکان را تعیین می‌کند. این سهم می‌تواند:

•  یک واحد جدید با متراژ معین باشد

•  معادل ریالی سهم وی (در صورت توافق) باشد

•  یا با نظر دادگاه به فروش گذاشته شود و سهم نقدی به مالک پرداخت گردد

اگر مالک مخالف هزینه‌ای برای ساخت پرداخت نکرده باشد، سهم او به همان نسبت کسر خواهد شد.

📌 چگونه هزینه‌های پروژه از سهم مالک مخالف کسر می‌شود؟

بر اساس رأی دادگاه، مالکین می‌توانند:

• ✅ سهم مالک مخالف را به اندازه‌ای از پروژه که هزینه نکرده است کاهش دهند

• ✅ اجاره پرداختی بابت مسکن استیجاری را از سهم او کسر کنند

• ✅ در صورت عدم توافق، سهم او را به مزایده گذاشته و پس از کسر هزینه‌ها، مابقی را به وی پرداخت کنند

این موارد باید همگی تحت نظر کارشناس رسمی و با مجوز دادگاه انجام گیرد تا از بروز اختلاف جدید جلوگیری شود.

❗ اگر پس از ساخت، مالک مخالف دوباره ادعای خسارت کند؟

در صورتی که مراحل قانونی به‌درستی طی شده، تأمین مسکن انجام شده و هزینه‌های پروژه مستند باشد، دادگاه به ادعای خسارت مالک مخالف ترتیب اثر نمی‌دهد. به همین دلیل، مستندسازی دقیق در طول مسیر نوسازی، اهمیت کلیدی دارد.

سوالات متداول

❓اگر یکی از وراث در ملک موروثی با نوسازی ساختمان مخالفت کند، چه باید کرد؟

✅ در صورتی که ملک به صورت مشاع بین وراث باشد و یکی از آن‌ها با نوسازی مخالف باشد، سایر وراث می‌توانند از طریق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها اقدام کنند. شرط لازم، ارائه نظر سه کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر فرسودگی و خطرناک بودن ساختمان است. پس از آن، دادگاه می‌تواند رأی به تجدید بنا صادر کرده و حتی بدون رضایت آن یک وارث، ساخت‌وساز انجام شود. تأمین مسکن استیجاری برای وارث مخالف الزامی است.

❓در ساختمان ما فقط یک واحد با نوسازی مخالف است، بقیه همه موافق‌اند. آیا امکان تخریب وجود دارد؟

✅ بله. طبق قانون، در صورتی که اکثریت مالکان با نوسازی ملک موافق باشند و ساختمان دارای فرسودگی یا خطر احتمالی باشد، می‌توان از طریق دادگاه اقدام به دریافت حکم تخریب و بازسازی کرد. اما حتماً باید سه کارشناس رسمی این فرسودگی را تأیید کنند و مسکن جایگزین برای مالک مخالف تأمین شود. بدون این موارد، شهرداری مجوز تخریب صادر نمی‌کند و دادگاه نیز وارد عمل نخواهد شد.

❓همسایه ما می‌گوید ملک را فقط می‌فروشد و حاضر به نوسازی نیست؛ ما چه کنیم؟

✅ اگر ملک قدیمی و فرسوده باشد و سایر مالکین خواهان نوسازی باشند، مخالفت این شخص نمی‌تواند مانع پروژه شود. مالکین می‌توانند دادخواستی مبنی بر الزام به تجدید بنا و اخذ مجوز تخریب بدون رضایت وی به دادگاه ارائه دهند. فروش ملک، تصمیم شخصی مالک است، اما نمی‌تواند باعث توقف حق قانونی دیگران در نوسازی شود؛ به‌ویژه اگر خطر جانی یا مالی در ملک وجود داشته باشد.

❓در صورت نپرداختن هزینه ساخت توسط مالک مخالف، با سهم او چه می‌شود؟

✅ اگر مالک مخالف در فرآیند نوسازی هیچ هزینه‌ای پرداخت نکند، سهم وی از بنای جدید با نظر کارشناس رسمی و دادگاه، به همان نسبت کاهش می‌یابد. حتی هزینه اجاره واحد استیجاری نیز از سهم او کسر خواهد شد. در صورت بروز اختلاف، ممکن است سهم او فروخته شود و پس از کسر هزینه‌ها، مابقی مبلغ به وی بازگردانده شود. همه این مراحل باید مستند و با حکم قضایی انجام شود تا قابلیت اجرا داشته باشد.

 

 

تعریف و مصادیق عدم انجام تعهدات

عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت، به معنای تخلّف هر یک از طرفین از اجرای دقیق مفاد قراردادی است. این تعهدات می‌توانند شامل تسلیم زمین، تأمین مالی، اخذ مجوزها، اجرای فنی پروژه، پرداخت‌های مالی، رعایت جدول زمان‌بندی یا تحویل واحدهای توافق‌شده باشند. مصادیق رایج این نقض عبارت‌اند از:

• عدم تحویل به‌موقع سند یا زمین از سوی مالک
• تأخیر یا عدم انجام عملیات ساخت توسط سازنده
• تخطی از متراژ، نقشه یا مصالح توافق‌شده
• امتناع از تقسیم یا انتقال اسناد
• عدم پرداخت وجه التزام یا خسارات تأخیر

مستندات قانونی مرتبط

بر اساس قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، اصل وفای به عهد در ماده ۲۱۹ تصریح شده: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است». در صورت عدم انجام تعهد، طرف مقابل می‌تواند با استناد به مواد ۲۲۶ تا ۲۳۰ قانون مدنی، اقدامات مقتضی را پیگیری کند:

• ماده ۲۲۹: در صورت امتناع یکی از طرفین، طرف دیگر می‌تواند برای الزام به انجام تعهد یا فسخ اقدام کند.
• ماده ۲۳۰: طرف متخلّف مسئول جبران خسارت وارده است، مگر اینکه ثابت شود خسارت ناشی از عللی خارج از اراده او بوده است.
• همچنین، در اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت، شرط وجه التزام برای تأخیر یا نقض تعهد پیش‌بینی می‌شود که به موجب آن، طرف خاطی ملزم به پرداخت مبلغی مشخص به‌عنوان جریمه قراردادی خواهد بود.

پیامدهای حقوقی عدم انجام تعهد

 

عدم انجام تعهد در قرارداد مشارکت، آثار و تبعات سنگینی دارد که از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. فسخ یا انفساخ قرارداد: در صورتی که عدم انجام تعهد اساسی باشد، طرف متضرر حق دارد با استناد به بندهای فسخ در قرارداد یا با استناد به ماده ۳۷۷ قانون مدنی، اقدام به فسخ کند.
2. الزام به اجرای تعهد: در برخی موارد، طرف متضرر می‌تواند از طریق دادگاه، الزام طرف مقابل به انجام تعهد (مثلاً تکمیل ساختمان یا انتقال سند) را مطالبه کند.
3. مطالبه خسارت: علاوه بر الزام، امکان مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهد وجود دارد.
4. تعلیق پروژه و ضرر به ذی‌نفعان: به‌ویژه در پروژه‌های دارای خریدار ثالث (پیش‌فروش)، عدم انجام تعهد می‌تواند موجب ورود خسارات سنگین به خریداران و مسئولیت مضاعف برای طرفین اصلی قرارداد شود.

نمونه فرضی: سازنده متخلف در تحویل واحد

فرض کنید در قرارداد مشارکت، سازنده موظف به تحویل سه واحد مسکونی به مالک در موعد مقرر است. با گذشت زمان، او تنها دو واحد را تکمیل می‌کند و از اجرای کامل تعهد شانه خالی می‌کند. در این شرایط:

• مالک می‌تواند با استناد به ماده ۲۳۰ قانون مدنی، وجه التزام مقرر برای هر روز تأخیر را مطالبه نماید.
• در صورت درج شرط فسخ در قرارداد، می‌تواند از طریق اظهارنامه، تقاضای فسخ قانونی ارائه دهد.
• در صورت بروز ضرر مادی قابل اثبات، مالک می‌تواند علاوه بر وجه التزام، خسارات مازاد را نیز مطالبه کند.

چه زمانی می‌توان قرارداد مشارکت را یک‌طرفه فسخ کرد؟

قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله قراردادهای لازم محسوب می‌شود؛ یعنی به‌طور معمول هیچ‌یک از طرفین حق فسخ آن را به‌صورت یک‌جانبه ندارند مگر در شرایطی که قانون یا مفاد قرارداد چنین حقی را پیش‌بینی کرده باشد. بنابراین، فسخ یک‌طرفه قرارداد مشارکت باید مستند به شرط فسخ صریح در قرارداد یا مواد قانونی معتبر باشد. در غیر این صورت، فسخ بدون مجوز می‌تواند موجب مسئولیت حقوقی برای شخص فسخ‌کننده شود. شرایط فسخ یک‌طرفه در قرارداد عبارتند از:

پیش‌بینی شرط فسخ در قرارداد

رایج‌ترین شیوه برای فسخ یک‌جانبه، درج «شرط فسخ» در متن قرارداد است. مثلاً اگر در قرارداد آمده باشد که در صورت تأخیر بیش از ۶۰ روز در اجرای تعهدات، طرف مقابل حق فسخ دارد، این بند قابلیت استناد قانونی خواهد داشت. در چنین حالتی، فسخ نیازی به حکم دادگاه ندارد و صرف ارسال اظهارنامه کافی است.

فسخ بر مبنای قانون مدنی

مطابق ماده ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی، در صورتی که طرف مقابل از انجام تعهدات خود خودداری کند و امکان الزام او نیز نباشد، متعهدله می‌تواند برای فسخ به دادگاه مراجعه کند. همچنین، بر اساس ماده ۲۳۰، در صورتی که تخلف موجب ورود خسارت شده باشد، امکان مطالبه ضرر و فسخ قرارداد فراهم می‌شود.

نقض تعهدات اساسی و تخلف فاحش

اگر یکی از طرفین مرتکب تخلف اساسی شود (برای مثال: مالک از تحویل سند خودداری کند یا سازنده عمداً پروژه را متوقف سازد)، این رفتار می‌تواند نقض بنیادین قرارداد تلقی شود. در این صورت، طرف مقابل می‌تواند با استناد به اصل وفای به عهد (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و اصل منع سوء استفاده از حق، درخواست فسخ را مطرح کند.

امکان فسخ به دلیل تعذر اجرا (انفساخ)

در شرایطی که اجرای قرارداد به دلایلی خارج از اراده طرفین (مانند زلزله، قوانین جدید شهرداری، فوت یکی از شرکا و…) غیرممکن شود، قرارداد به‌صورت قهری منفسخ می‌گردد و نیازی به اعمال ارادی برای فسخ نیست.

تخلف از شروط ضمن عقد یا توافقات الحاقی

 

 

اگر سازنده در پیش فروش، آپارتمان را تکمیل نکند

• مسئولیت مدنی به دو بخش مسئولیت قهری و مسئولیت قراردادی تقسیم می گردد.
• مسئولیت قراردادی عبارت است از تعهد و تکلیفی که در اثر تخلف از مفاد یک عقد متوجه شخص متخلف می شود. برای ایجاد مسئولیت قراردادی وجود شرایطی لازم است. این شرایط به شرح زیر می باشند:

• وجود قرارداد صحیح و نافذ میان طرفین
• نقض عقد به صورت عدم انجام تعهد، تاخیر در انجام تعهد و عدم انجام تعهد مطابق با شرایط قرارداد
• وجود رابطه ی علیت میان خسارت وارد شده و نقض قرارداد

• در رابطه با عدم انجام تعهدات قراردادی باید گفت در تعهد قراردادی، یعنی زمانی که شخص در یک عقد تعهدی را برعهده می گیرد، برای متعهد تکلیف و برای متعهدله حقی ایجاد می گردد که موجب می شود تا شخص متعهد ملزم به اجرای تکلیف شده و در صورت عدم اجرای آن متعهدله بتواند الزام وی به اجرای تعهدات قراردادی را از دادگاه مطالبه نماید.
• دعوای الزام به انجام تعهدات و مطالبه خسارت در قرارداد توسط متعهدله به عنوان خواهان و به طرفیت متعهد به عنوان خوانده اقامه می¬شود. این دعوا اگر تعهد مرتبط با املاک باشد، در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود.  چنانچه موضوع تعهد مالی باشد و مبلغ آن کمتر از 20 میلیون تومان باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در غیر این صورت دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد.
• در رابطه با تعهدات غیرمالی یعنی تعهدای که موضوع آن ها انجام کار یا عدم انجام کار می باشد، الزام به ایفای تعهد بدین صورت است که طرف مقابل (متعهدله) می‌تواند دعوای الزام به انجام تعهد را در دادگاه علیه او مطرح کند.
• دادگاه پس ‌از بررسی شرایط، حکم الزام به ایفای تعهد غیرمالی را صادر می‌کند و در این شرایط متعهد موظف است به تعهد خود عمل کند. در صورتی که به هر دلیل اجبار متعهد به انجام تعهد ممکن نشد، متعهدله می‌تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه انجام تعهد را از متعهد مطالبه نماید.
• در صورتیکه اجرای تعهد بدین صورت نیز مقدور نبود، متعهدله می‌تواند از طریق نفر سومی تعهد را انجام دهد. در صورتی که تعهد از طریق نفر سوم هم امکان پذیر نباشد، کسی که تعهد به نفع او شده می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
• در خصوص خسارات وارده به متعهدله به علت عدم انجام تعهد نیز او میتواند ضمن دادخواست الزام به ایفای تعهد یا بطور مستقل جبران خسارت ناشی از عدم اجرا یا تأخیر در اجرای تعهد را در صورتی که دارای شرایطی باشد، خواستار شد. توضیح آنکه به موجب ماده 226 قانون مدنی، در صورتی که عدم اجرای تعهدات از سوی متعهد موجب وارد شدن خسارت به متعهدله گردد، وی حق دارد تا خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات قراردادی را مطالبه نماید.
• خسارت عدم انجام تعهدات قراردادی در صورتی قابل مطابله می باشد که دارای شرایط زیر باشد:

• در قرارداد، به موجب ماده 190 قانون مدنی، شرایط اساسی صحت معاملات (1-قصد طرفین و رضای آن¬ها 2-اهلیت طرفین 3-موضوع معین 4-مشروعیت جهت معامله) رعایت شده باشد.
• جبران خسارت در صورت تخلف از انجام تعهد در قرارداد تصریح شده باشد یا بر اساس عرف مقرر شده و یا به موجب قانون باشد (ماده 221 قانون مدنی)
• برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد (ماده 226 قانون مدنی)
• مطابق مواد 227 و 229 قانون مدنی، عدم انجام تعهد به واسطه ی وقوع حادثه ای نباشد که دفع آن خارج از حیطه اختیار متعهد است (فورس ماژور)

• لازم به ذکر است که میزان خسارت وارده به متعهدله با جلب نظر کارشناس تعیین گردیده و خوانده ضمن حکم یا بطور مستقل به پرداخت خسارت محکوم خواهد گردید. اگر در خصوص نحوه ی پرداخت خسارت میان طرفین توافقی صورت نگرفته باشد، با توجه به ماهیت تعهد نحوه جبران خسارت مشخص می گردد.

 خسارت تاخیر در انجام تعهد و موضوع قرارداد

پاسخ به پرسش مسئولیت قراردادی برای تکمیل آپارتمان

♦  در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید و عدم انجام تعهدات قراردادی در قرارداد پیش خرید آپارتمان باید گفت الزام به انجام تعهدات قراردادی می باید به طرفیت متعهد باشد.

♦  بنابراین با وجود اینکه شما آپارتمان را از پیش خریدار اول خریداری کرده اید و این شخص خود با کسی که متعهد به ساخت آپارتمان بوه است رابطه ی قراردادی دارد، توجه به انجام مسئولیت قراردادی برای تکمیل آپارتمان دوطرفه است.

♦  بنابراین این الزام توسط شما باید به طرفیت متعهد رابطه ی قراردادی خودتان یعنی پیش خریدار اول باشد. بدین منظور شما می توانید به دفتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه کنین و در قالب یک دادخواست درخواست انجام تعهد به اضافه خسارات را داشته باشید.

♦  پس از قطعیت رای اجراییه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می‌شود تا نسبت به اجرای حکم، اقدام نماید. در این مرحله  اگر متعهد به انجام تعهد خود عمل نکند شما می تواند خوانده را به انجام تعهد وادار کنید و در نهایت اگر اجبار وی نتیجه نداد، می توانید به خرج خود تعهد را انجام دهد و هزینه انجام آن را از متعهد مطالبه نمایید.

در صورتی که نتوانید تعهد را خودتان  انجام دهید میتوانید از طریق شخص ثالث آن را به جا آورید. در نهایت هم اگر انجام تعهد توسط شخص ثالث نیز ممکن نبود، می توانید قرارداد را فسخ کنید.در این رابطه ماده ی 8 قانون پیش فروش ساختمان بیان می دارد که در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
♦  در خصوص خسارات عدم انجام تعهد نیز می توانید ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به صورت مستقل، جبران خسارت ناشی از تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به شما وارد شده است را مطالبه نمایید.در این رابطه ماده ی 6 قانون پیش فروش ساختمان بیان می دارد که چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند.

راهنمای جامع پیش خرید آپارتمان یا پیش فروش ساختمان

مستندات قانونی – تعهدات قراردادی در قرارداد پیش خرید آپارتمان

ماده 190 قانون مدنی
برای صحت هر معامله : شرایط ذیل اساسی است: -1 قصد طرفین و رضای آن¬ها -2 اهلیت طرفین 3 – موضوع معین که مورد معامله باشد -4  مشروعیت جهت معامله 

ماده 219 قانون مدنی
عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم¬الاتباع است مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود .

ماده 220 قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه¬ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می-باشند

ماده 221 قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله¬ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده 222 قانون مدنی
در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه¬ی مخارج آن محکوم نماید.

تحویل ندادن ملک در قرارداد پیش فروش آپارتمان

ماده 226 قانون مدنی
در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند ادعای خسارت نماید مگر این که برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد، مدتی مقرر نبوده، طرف، وقتی می¬تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده 227 قانون مدنی
متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام، به واسطه ی علت خارجی بوده است که نمی توان مربوط به او نمود .

ماده 229 قانون مدنی
اگر متعهد به واسطه ی حادثهای که دفع آن خارج از حیطه ی اقتدار اوست، نتواند از عهده ی تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.

ماده 237 قانون مدنی
هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.

ماده 238 قانون مدنی
هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده 239 قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

الزام و اجبار به اجرای تعهدات قراردادی

ماده 47 قانون اجرای احکام
هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم ‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به ‌وسیله قسمت اجرا از محکوم ‌علیه مطالبه نماید.
در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
‌تبصره- در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

قانون پیش فروش ساختمان
ماده6 ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

در صورت وجود توافقات کتبی و رسمی خارج از متن اصلی قرارداد (مانند صورت‌جلسات، توافق‌نام

 

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

 

 

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از بندهایی است که اصولاً بین مالکین و سازنده محل اختلاف است. راهکارهای زیادی در خصوص این قضیه ارائه شده که معمولاً بین مالکین و سازنده طبقات به صورت زوج و فرد با اولویت حق انتخاب اول برای مالکین تقسیم می‌شود.

مثلاً در یک ساختمان پنج طبقه در مشارکت در ساخت و با درصد 60 به 40 به نفع مالکین معمولاً طبقه 2 و 4 متعلق به سازنده و طبقه 1 و 3 و 5 متعلق به مالکین و یا در یک ساختمان برج باغ 10 طبقه با درصد 50 به 50، طبقه 1 و 3 و 5 و 7 و 9 متعلق به سازنده و طبقه 2 و 4 و 6 و 8 و 10 به مالکین تعلق می‌گیرد و بالعکس.

از مهمترین مواردی که در خصوص تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت باید در نظر گرفته شود تنظیم یک تقسیم نامه که به امضای طرفین قرارداد مشارکت در ساخت رسیده است می‌باشد. یا یکی از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت به تنظیم این تقسیم‌نامه اختصاص داده شود.

در انتهای پروژه نیز بعد از دریافت صورت مجلس تفکیکی بنای جدید الحداث باید این تقسیم نامه بصورت رسمی و ثبت در اسناد رسمی گردد تا در آن شبه‌ای ایجاد نشود.

 

 

نکاتی در مورد تنظیم تقسیم‌نامه

• در شرایطی که سهم طرفین قرارداد مشارکت در ساخت 50% است و دارای تعداد واحدهای زوج ساخته شده با مساحت یکسان باشند در این شرایط تنظیم تقسیم نامه دارای شرایط راحت‌تری می‌باشد.
  بصورت نمونه می‌توان گفت که اگر آپارتمانی که بصورت مشارکتی ساخته شده 10 واحد دارد با توجه به اینکه سهم الشرکه بین طرفین قرارداد 50 - 50 است؛ سهم مالک و سازنده هر کدام 5 واحد است.
• در تقسیم‌نامه باید طبقه و محل واحد (از نظر شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی بودن) مشخص گردد.
• در تقسیم‌نامه باید وضعیت مالکیت پارکینگ و انباری تعیین شود. تقسیم‌بندی پارکینگ و انباری کمی آسان‌تر بوده و در آن اختلاف کمتری ایجاد می‌گردد.
• در برخی مواقع پیش می‌آید که یکی از واحدها بنا به دلایلی دارای امکان تقسیم نیستند؛ در چنین مواقعی دو راهکار پیش رو است؛ یکی از این راهکارها این است که یکی از طرفین قرارداد سهم خود را به طرف مقابلش انتقال دهد و مبلغ آن را دریافت کند.
  راه حل دوم نیز این است که واحد مورد نظر مشاع محسوب می‌گردد و بعد از پایان پروژه ملک به فروش گذاشته شده و وجه آن تقسیم گردد.
• اگر در تقسیم نامه تنظیم شده در قرارداد مشارکت در ساخت مخصوصاً بعد از اخذ صورت مجلس تفکیکی که بسیار دقیق است، مشخص شد که متراژ سهم یکی از طرفین قرارداد بیشتر از سهم الشرکه تعیین شده می‌باشد باید معادل متراژ مازاد وجه آن به طرف مقابل قرارداد مشارکت در ساخت پرداخت شود.

 

 

تقسیم نامه واحدها در مشارکت در ساخت چیست ؟

برای پیشگیری از مشکلات محتمل در قرارداد مشارکت در ساخت باید در یکی از مفاد آن به نحوه تقسیم بنای جدید الاحداث بین طرفین قرارداد اشاره گردد؛ اما این کافی نیست و بهتر است این تقسیم نامه محضری نیز گردد که دیگر جای هیچ انکاری وجود نداشته باشد.

تقسیم نامه محضری را در زمانی می توان تدارک دید که در اواخر پروژه مشارکت در ساخت و پایان ساخت وساز صورت مجلس تفکیک بنای جدیدالحداث آماده شده است و بعد از اخذ آن می‌توان تقسیم نامه محضری را مشخص و تنظیم نمود.

برای دریافت صورت مجلس تفکیکی سازنده به اداره ثبت مراجعه می‌کند و بعد از دریافت آن باید مالک و سازنده صورت مجلس تفکیکی را دفترخانه اسناد رسمی ارائه داده تا تقسیم نامه محضری یا رسمی دریافت کنند.

*نکته:

باید به این موضوع توجه کرد که تا مرحله دریافت صورت مجلس تفکیکی موارد اداری اینچنینی بر عهده سازنده می‌باشد اما در زمان دریافت تقسیم نامه محضری، مالک و سازنده باید هر دو حضور داشته باشند و همچنین مالک نباید به سازنده وکالت امضای تقسیم نامه را بدهد.

 

 

 

 

 

 

 

علت اختلافات در تقسیم واحدها

اختلاف میان مالکین با سازنده اختلاف حادی نیست زیرا که سازنده یا طبقات زوج را بر می‌دارد یا طبقات فرد را، اختلاف اصلی میان مالکین و درون خانواده‌ای است به طوری که مالک طبقه اول برای ملک خود ارزش بیشتری می‌گذارد (که شکی هم در آن نیست) و از مالکین دیگر تقاضاهای نامعقول می‌کند و به بهانه که ارزش ملک او فلان مقدار از باقی طبقات بیشتر است مقدار بلاعوض بیشتری می‌طلبد که این درخواست نامعقول را هیچ یک از مالکین و سازنده‌ای نمی‌پذیرد؛

و از طرفی دیگر مالک طبقه بالاتر با این استدلال که بنده حدود 30 سال است که در بالاترین طبقه سکونت دارم و مشکلات نداشتن آسانسور را متحمل شده‌ام بعد از ساخت هم می‌خواهم در بالاترین طبقه سکونت داشته باشم، پس با این استدلال‌ها که هرکدام از مالکان برای خود دارند نتیجه خاصی حاصل نمی‌شود و بایستی راهکارهای منطقی و مورد قبول برای مالکان اینگونه ملک‌ها پیش بینی شود.

راهکارهای رفع اختلافات

راهکار اول مذاکره و گذشت است چرا که هیچ قرارداد مشارکت در ساخت امضاء نشده مگر با گذشت مالکین و سازنده، نکته این است که طرفین قرارداد برای تعدیل به احسنت شدن و سود بیشتر همه باید گذشت نمایند تا این مهم به سرانجام رسد و در صورتی که همه چیز را برای خودمان بخواهیم هیچ وقت ملک کلنگی ما تبدیل به احسنت نمی‌شود.

راهکار دوم ملاک آسانسور است که باید مورد توجه قرار گیرد بدین توضیح که در صورتی که ملک کلنگی آسانسور داشته باشد هر مالک در طبقه‌ای که در حال حاضر سکونت دارد بعد از ساخت پروژه نیز صاحب آن طبقه خواهد بود و در صورتی که آن ملک کلنگی آسانسور نداشته باشد طبقات معکوس می‌گردد، به عنوان مثال مالک طبقه چهارم بعد از ساخت به طبقه پایین انتقال پیدا می‌کند و مالک طبقه اول به طبقه بالاتر منتقل می‌شود چرا که در حال حاضر در شهرهای بزرگ طبقات پایین‌تر در ساختمان‌های بدون آسانسور دارای ارزش بیشتری هستند و بایستی بعد از ساخت نیز طبقه‌ای که ارزش بیشتری از لحاظ مادی دارد به این مالک تعلق بگیرد، پس با این استدلال که طبقه بالاتر در ساختمان‌های نوساز و دارای آسانسور ارزش بیشتری دارد این طبقه به مالک طبقه اول تعلق می‌گیرد.

با این حال باز هم توصیه می‌شود که در مورد تقسیم طبقات انعطاف و گذشت لازم را داشته باشید و به این فرمول لزوماً توجهی ننمایید.

 

 

 

 

 

 

 

نمونه ای از تقسیم طبقات در مشارکت در ساخت

در ذیل نمونه‌ای از تقسیم طبقات که در آن بین طرفین گذشت زیادی شده است به عنوان نمونه آورده می‌شود:

 

طبقات	واحدهای شمالی			واحدهای جنوبی
طبقه 5	سهم مالک	سهم مالک	سهم مالک	سهم سازنده	سهم سازنده	سهم سازنده
طبقه 4	سهم سازنده	سهم سازنده	سهم سازنده	سهم مالک	سهم مالک	سهم مالک
طبقه 3	سهم مالک	سهم مالک	سهم مالک	سهم مالک	سهم مالک	سهم مالک
طبقه 2	سهم سازنده	سهم سازنده	سهم سازنده	سهم مالک	سهم مالک	سهم مالک
طبقه 1	سهم مالک	سهم مالک	سهم مالک	سهم سازنده	سهم سازنده	سهم سازنده

 

 

 

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چه امتیازاتی دارد ؟

مهم‌ترین مزیت تعیین تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، جلوگیری از اختلاف و درگیری‌هایی است که ممکن است میان طرفین قرارداد در زمان تقسیم بندی بنای جدیدالاحداث ایجاد گردد.

مزیت دیگر آن نیز مربوط به اجازه فروش یا پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت برای هر یک از طرفین قرارداد است زیرا در این حالت طرفین قرارداد می‌توانند قبل از دریافت اسناد ملک خود و پیش از اتمام نهایی پروژه اقدام به پیش فروش ملک خود کنند.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت را در سایت مشارکت یار ببینید.

 

ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت اصولاً از قواعد عام قانون مدنی در مورد ضمانت اجرای خودداری از اجرای تعهدات فعلی تبعیت می نماید.

بنابراین در جایی که:

1-3سازنده از اجرای تعهدات خود در مورد ساخت و ساز بنای موضوع قرارداد مشارکت خودداری می نماید،بایستی دعوی الزام به انجام تعهد؛

2-3 در فرضی که مالک از تنظیم سند رسمی وکالت (در فرض شرط در قرارداد) و اعطای وکالت جهت اخذ پروانه ساختمان و…امتناع می نماید بایستی دادخواست الزام به تنظیم سند وکالت را علیه مالک ؛

3-3 در موردی که مالک متعهد به ارائه سند مالکیت و پرداخت بدهی و عوارض شهرداری شده است،بایستی دادخواست الزام مالک به ارائه سند و تسویه بدهی های ملک را مطرح نمود.

همین طور سایر دعاوی مربوط به تعهدات فعلی بایستی در وهله نخست با طرح دادخواست الزام به انجام تعهدات پیش گفته مطرح گردند و فسخ قرارداد تنها در فرض ماده 239 قانون مدنی میسر است.

گفتنی است بیشترین سوالات در مورد دعوی الزام به انجام تعهد علیه سازنده می باشد.در این دعوا معمولاً کسی که تعهد ساخت ملک به نفع او در قرارداد مورد شرط قرار گرفته است بایستی دادخواست الزام به انجام تعهد را در دادگاه محل وقع ملک مطرح نماید.

در صورت صدور حکم به نفع مالک(مشارکت دهنده) وعدم اجرای مفاد حکم،به ناچار محکوم له بایستی با هزینه خود مورد حکم یعنی احداث بنا را به انجام رساند و سپس هزینه ها را مطالبه نماید!!

روشن است که درج شروط ضمن عقد و اعطای حق فسخ به طرفی که از عدم اجرا یا تاخیر در اجرای تعهدات طرف مقابل، متضرر می گردد، موجب رهایی از مقررات دست و پاگیر قانون مدنی در خصوص فسخ قرار داد می گردد.

خصوصاً که در بیشتر موارد از نظر قانونیف فسخ قرارداد میسر نیست.

در موقع تنظیم قرارداد نیز باید به کاربری ملک در طرح تفصیلی یا دیگر طرح های شهری ( طرح جامع و هادی) و نیز نوعیت ملک توجه نمود تا از بروز دعاوی دامنه دار بعدی جلوگیری شود.

ممکن است ملک مورد مشارکت در طرح شهرداری قرار داشته باشد. ملکی که در طرح قرار می گیرد دارای محدودیت های ساخت و ساز است و برای تغییری کاربری آن به فرض که مورد اجابت کمیسیون ماده 5 قرار گیرد، بایستی عوارض تغییر کاربری پرداخت.

اگر نوعیت ملک، باغ باشد نیز ضوابط ساخت و ساز بسیار محدود است و اساساً سرمایه گذاری در چنین ملکی، دارای صرفه اقتصادی نیست. مگر اینکه طرفین قرارداد مشارکت با علم به موارد بالا و اشراف به آثار حقوقی چنین اوصاف و شرایطی در ملک و لحاظ آن در سود و زیان خود، راغب به انعقاد قرارداد باشند.

توصیه می گردد از نمونه دادخواست های ارائه شده در سایت های حقوقی و کتاب هایی که نمونه دادخواست های حقوقی را ارائه داده اند،استفاده ننمایید چرا که هر دعوی و پرونده دارای شرایط خاص خود است و طرح نادرست خواسته و دادخواست ممکن است باعث تضییع همیشگی حقوق کسی شود که چه بسا بایستی به نفع وی و به ضرر سازنده حکم صادر گردد.

4- میزان دخالت توافقات بر آثار عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت از حیث آثار و ضمانت اجرای و ترتیب طرح دعاوی و دادخواست ها تا حدود زیادی به شروط و توافقات قراردادی بستگی دارد.

برای نمونه می توان شرط نمود چنانچه مالک از ارائه سند مالکیت یا تادیه بدهی های ملک به اداره امور مالیاتی و شهرداری و…خودداری نماید،سازنده حق فسخ قرارداد را داشته باشد و یا قرارداد منفسخ تلقی گردد.

می توان شرط نمود که در صورت خودداری سازنده از اجرای تعهدات در زمان بندی های مشخص شده،مشارکت دهنده (صاحب ملک) حق فسخ قرارداد را داشته باشد و یا قرارداد خودبخود منفسخ گردد.

بنابراین وقتی در قرارداد به سازنده یا مالک در فرض خلف وعده طرف مقابل حق فسخ داده شده است مشروط له می تواند از حق فسخ خود استفاده نماید و متحمل دردسرهای راه طولانی و معمولاً بی سرانجام قانون مدنی نگردد.

بدیهی است هر کدام از مسائل بالا دارای جزییات و نکته های حقوقی است که بهتر است در هر مورد از مرحله شروع کار مشارکت و روش و ترتیب نوشتن متن قرارداد مشارکت گرفته تا موقع طرح دادخواست الزام به انجام تعهد به جهت عدم ایفاء و انجام تعهدات موضوع قرارداد مشارکت در ساخت از مشورت و تخصص وکیل متخصص در امور ملکی بهره برد.

 

رضایت همه مالکین را برای ساخت ملک کلنگی جلب کنیم؟

 در املاک کلنگی با چند مالک، اختلاف‌نظر امری طبیعی است. اما تجربه شرکت تُکا نشان می‌دهد که با رعایت اصولی مشخص، می‌توان به‌جای ورود به دعواهای حقوقی یا توقف پروژه، رضایت تمام مالکین را با شیوه‌ای منطقی و کم‌هزینه جلب کرد. در ادامه به چند راهکار مؤثر اشاره می‌کنیم:

1. ارائه تحلیل سود و سهم به زبان ساده

بسیاری از اختلافات از آنجا ناشی می‌شود که یکی از مالکین به درستی متوجه سود پروژه یا سهم خود نمی‌شود. استفاده از جدول شفاف سهم‌بندی، مدل مالی ساده‌شده و مثال واقعی پروژه‌های قبلی کمک می‌کند ابهام‌ها برطرف شود. استفاده از ابزارهایی مانند فایل اکسل محاسبه قدرالسهم نیز بسیار مؤثر است.

2. معرفی مشاور بی‌طرف و قابل اعتماد

در بسیاری از املاک، به‌ویژه در میان اعضای خانواده، اعتماد به یک مشاور بیرونی بسیار بیشتر از اعتماد به یکی از مالکین است. اگر مشاور بتواند با لحن رسمی و تخصصی ولی همراهانه صحبت کند و سوابق پروژه‌های موفق مشابه را ارائه دهد، احتمال همراه شدن افراد مردد افزایش می‌یابد.

3. دعوت به بازدید از پروژه‌های قبلی

برای مالکینی که هنوز شک دارند، دیدن یک پروژه موفق از نزدیک بسیار تاثیرگذار تر از هر جدول یا جلسه‌ای است. برگزاری بازدید هماهنگ‌شده با تیم مشاوره، نشان‌دهنده جدیت و تخصص شماست.

4. طراحی یک تقسیم‌نامه پیش‌نویس با سناریوی واقعی

قبل از امضای قرارداد مشارکت، اگر مالکین ببینند چه واحدی در آینده به آن‌ها می‌رسد، اعتماد بیشتری شکل می‌گیرد. ارائه یک تقسیم‌نامه پیشنهادی با ذکر طبقه، متراژ و امکانات (بر اساس مفروضات فعلی) باعث می‌شود اختلافات آینده زودتر کشف و حل شوند.

5. ایجاد حس فوریت و فرصت زمانی محدود

در بازار متغیر ساخت‌وساز، زمان بسیار مهم است. اگر مالکین در جریان تغییر قیمت‌ها، فرصت‌های ساخت، یا محدودیت‌های شهرداری قرار بگیرند، احتمال پذیرش سریع‌تر پیشنهاد مشارکت وجود دارد. ایجاد این حس باید واقع‌گرایانه و بر پایه اطلاعات دقیق باشد، نه صرفاً تحریک احساسی. 

6-انتخاب سازنده مناسب

در بعضی از موارد همه مالکین رضایت برای ساخت دارند اما بر سر انتخاب سازنده دچار اختلاف می‌شوند، ما در شرکت تُکا  با سازندگانی همکاری داریم که رزومه قوی و نمونه کارهای خوبی دارند، مطمئنا مالکین با دیدن ساختمان‌هایی با طراحی فوق‌العاده و زیبا که توسط سازندگ

عنوان: تأثیر عدم انجام تعهد یکی از طرفین بر تعهد طرف مقابل

پیام: در قراردادهای معوض، در صورت عدم انجام تعهد توسط یک طرف، هرکدام از طرفین می تواند دعوای الزام به انجام تعهد طرح نمایند و دادگاه خوانده را ملزم به انجام تعهد می نماید و عدم انجام تعهد طرف مقابل نمی تواند بهانه ای برای عدم انجام تعهد طرف دیگر باشد.

نوع شکایت	مرجع رسیدگی	توضیحات
فسخ قرارداد	دادگاه حقوقی	در صورت عدم اجرای تعهدات اساسی
مطالبه خسارت تأخیر	دادگاه حقوقی	برای جبران خسارات ناشی از زمان بر شدن پروژه
توقیف عملیات ساخت	شورای تأمین یا دادگاه	در صورت وجود خطر جدی برای ملک یا تخلف آشکار
مطالبه بلاعوض	دادگاه حقوقی یا داوری	اگر سهم توافق شده پرداخت نشده باشد یا تفاوتی در اجرا وجود داشته باشد
الزام به تنظیم سند	دادگاه	در صورت خودداری یکی از طرفین از انتقال رسمی ملک