مستاچر 2
پروسه اجرا احکام
https://parsalaw.ir/execution-of-final-judgment/
نکات بازدید از ملک
https://apartemana.com/building-laws-and-regulations/tips-for-viewing-rental-properties/
https://www.khaneanzali.com/magazine/buy-and-rent-property-advice/%D9%86%DA%A9%D8%A7%D8%AA-%D8%A8%D8%B3%DB%8C%D8%A7%D8%B1-%D9%85%D9%87%D9%85-%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86
https://kilid.com/mag/buy-and-rent-advice/renting-home/22769/
https://nikralaw.com/blog/points-should-included-in-lease/
https://melk-ramsar.ir/18-%D9%85%D9%88%D8%B1%D8%AF-%D8%A7%D8%B2-%D9%86%DA%A9%D8%A7%D8%AA-%D8%AD%D9%82%D9%88%D9%82%DB%8C-%D9%85%D9%87%D9%85-%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%AE%D8%A7%D9%86%D9%87-%DA%A9%D9%87-%D9%86%D8%A8/
https://amozeshamlak.com/%D8%AA%D8%B1%D9%81%D9%86%D8%AF%D9%87%D8%A7%DB%8C%DB%8C-%D8%A8%D8%B1%D8%A7%DB%8C-%D9%BE%D8%B3-%DA%AF%D8%B1%D9%81%D8%AA%D9%86-%D9%88%D8%AF%DB%8C%D8%B9%D9%87-%D8%A7%D8%B2-%D8%B5%D8%A7%D8%AD%D8%A8%D8%AE/
https://amline.ir/blog/landlord-does-not-return-deposit/
https://amline.ir/blog/house-rental-tips/
به اختلاف خوردن
https://sepehr20.com/resolving-problems-between-landlord-tenant/
خانه انزلی نوع ملک
متراژ
قرارداد
اجاره راهنما محله
مجله
بیشتر
توضیحات تکمیلی
- مستأجر موظف است تعمیرات جزئی را انجام دهد تا ملک در وضعیت قابل استفاده باقی بماند.
- موجر باید تعمیرات اساسی را انجام دهد و ملک را در وضعیت مناسب تحویل و نگهداری کند.
- در صورت بروز اختلاف، مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه الزام موجر به تعمیرات اساسی را درخواست کند.
- مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه دادگاه تعمیرات اساسی انجام دهد و هزینه‌ها را از موجر مطالبه نماید.
| نوع تعمیرات | مسئولیت تعمیر | توضیحات و مثال‌ها |
|---|---|---|
| تعمیرات اساسی | موجر | شامل تعمیرات کلی و اساسی مانند سقف، نمای ساختمان، تأسیسات مرکزی، سیستم گرمایش و سرمایش، آسانسور و تعمیرات سازه‌ای که بدون آن ملک قابل استفاده نیست. |
| تعمیرات جزئی و نگهداری | مستأجر | تعمیرات کوچک و نگهداری روزمره مثل تعمیر شیرآلات، رنگ‌آمیزی داخلی، تعویض قفل درب، تعمیرات جزئی در وسایل و امکانات، نظافت و نگهداری معمولی. |
| تعمیرات ناشی از استفاده نادرست | مستأجر | هزینه تعمیراتی که ناشی از استفاده نادرست یا سوءاستفاده مستأجر باشد، مثل شکستن پنجره، آسیب به تأسیسات به دلیل بی‌احتیاطی. |
| تعمیرات به دلیل فرسودگی طبیعی | موجر | تعمیراتی که به دلیل قدمت و فرسودگی طبیعی ملک لازم است، مانند تعویض لوله‌های قدیمی، تعمیر دیوارهای آسیب‌دیده، ترمیم سقف کهنه. |
| تعمیرات ناشی از حوادث طبیعی (سیل، زلزله) | معمولاً موجر | بسته به قرارداد و عرف، اما معمولاً موجر مسئول است مگر خلاف آن شرط شده باشد. |
| تعمیرات زیبایی و بهبود شرایط | معمولاً مستأجر | مانند رنگ‌آمیزی دیوارها، نصب پرده، بهبود دکوراسیون داخلی که برای استفاده بهتر است ولی جزو تعمیرات اساسی نیست. |
جدول مقایسه تعمیرات مربوط به موجر و مستأجر همراه با مستندات قانونی
۱۰ سوال پرتکرار درباره الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره
-
موجر در چه مواردی موظف به انجام تعمیرات اساسی ملک اجاره‌ای است؟
موجر موظف است در مواردی که ملک نیازمند تعمیرات اساسی است و استفاده مستأجر را مختل می‌کند، تعمیرات لازم را انجام دهد. -
تعمیرات اساسی با تعمیرات جزئی چه تفاوتی دارد؟
تعمیرات اساسی شامل اصلاح نواقص و خرابی‌های بزرگ مثل سقف، تأسیسات اصلی و سازه است؛ تعمیرات جزئی مربوط به نگهداری و تعمیرات روزمره است که بر عهده مستأجر است. -
اگر موجر تعمیرات اساسی را انجام ندهد، مستأجر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
مستأجر می‌تواند با طرح دادخواست الزام موجر به تعمیرات، از طریق دادگاه اقدام کند و در صورت عدم اجرای حکم، خود تعمیرات را انجام دهد و هزینه‌ها را از موجر مطالبه کند. -
آیا مستأجر بدون اجازه دادگاه می‌تواند تعمیرات اساسی انجام دهد؟
خیر، مستأجر بدون اجازه دادگاه نمی‌تواند تعمیرات اساسی انجام دهد و هزینه‌ها را از موجر مطالبه کند. -
اگر عیب ملک در زمان عقد قرارداد وجود داشته باشد، مستأجر چه حقی دارد؟
مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا اجاره را با وجود عیب قبول کند اگر موجر عیب را رفع نماید. -
هزینه تعمیرات اساسی بر عهده کیست؟
هزینه تعمیرات اساسی بر عهده موجر است مگر اینکه قرارداد خلاف آن را مقرر کرده باشد. -
آیا مستأجر می‌تواند اجاره بها را تا انجام تعمیرات کاهش دهد؟
در صورت تأخیر موجر در انجام تعمیرات، مستأجر می‌تواند با حکم دادگاه اجاره بها را کاهش دهد یا بخشی از هزینه تعمیرات را از اجاره کسر کند. -
در صورت عدم اجرای حکم دادگاه برای تعمیرات، مستأجر چه راهکاری دارد؟
مستأجر می‌تواند با حکم دادگاه تعمیرات را انجام داده و هزینه‌ها را از موجر مطالبه کند و حتی اموال موجر را توقیف نماید. -
آیا اقامه دعوای تخلیه مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات می‌شود؟
خیر، اقامه دعوای تخلیه مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست و هر دو دعوا به طور مستقل قابل رسیدگی است. -
اگر عیب ملک به دلیل استفاده نادرست مستأجر باشد، تکلیف تعمیرات چیست؟
در این صورت، موجر مسئول تعمیرات نیست و هزینه‌های تعمیر به عهده مستأجر خواهد بود.
الزام موجر به تعمیرات اساسی؛
مبنای حقوقی دادخواست
اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره یا در طول مدت اجاره، ملک نیازمند تعمیرات اساسی شود، موجر وظیفه دارد این تعمیرات را انجام دهد. در صورتی که موجر نسبت به انجام این تعمیرات اقدام نکند، مستأجر می‌تواند با طرح دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی، موضوع را به دادگاه ارجاع دهد. پس از بررسی و در صورت نیاز، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده و در نهایت موجر را به انجام تعمیرات محکوم می‌کند.
طرفین دعوا و مرجع صالح
در این دعوا، مستأجر خواهان و موجر خوانده است. اگر خواسته الزام به تعمیرات بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد؛ در غیر این صورت، شورای حل اختلاف محل صالح است.
نحوه اجرای رأی الزام به تعمیرات
پس از صدور رأی قطعی، اگر موجر از انجام تعمیرات سر باز زند، مستأجر می‌تواند با نظارت دادگاه تعمیرات را انجام داده و هزینه‌های آن را از موجر مطالبه کند. در صورتی که هزینه تعمیرات از اجاره بها بیشتر باشد، مستأجر می‌تواند با توقیف اموال موجر، هزینه‌ها را تأمین کند و حتی در صورت نبود اموال، موجر تا پرداخت هزینه‌ها بازداشت خواهد شد.
نکات کلیدی مرتبط با دعوای الزام موجر به تعمیرات
- اگر موجر در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه اقدام نکند، مستأجر حق دارد ملک را تعمیر کند یا قرارداد اجاره را فسخ کند. در صورت فسخ، مستأجر می‌تواند وودیعه را مسترد نماید.
- مستأجر بدون اجازه دادگاه نمی‌تواند تعمیرات اساسی انجام دهد و در این صورت حق مطالبه هزینه از موجر را نخواهد داشت.
- تشخیص نوع تعمیرات (اساسی یا جزئی) اهمیت دارد؛ تعمیرات اساسی برای حفظ اصل بنا یا تأسیسات عمده است.
- اگر عیب ملک از ابتدا و در زمان قرارداد وجود داشته باشد و موجر نسبت به رفع آن اقدام نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.
- اگر عیب ملک ناشی از استفاده نادرست یا غیرمعمول مستأجر باشد، موجر مسئول تعمیر نیست.
مستندات قانونی مرتبط
- ماده ۳۷۸ قانون مدنی: اگر عین مستأجره معیوب باشد، مستأجر حق فسخ اجاره را دارد مگر موجر عیب را رفع کند.
- ماده ۳۸۰ قانون مدنی: هزینه تعمیرات برای امکان انتفاع ملک به عهده مالک است مگر شرط خلاف شده باشد.
- ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: تعمیرات کلی و اساسی بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر.
- ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر: اختلاف درباره تعمیرات توسط دادگاه حل و فصل می‌شود و مستأجر در صورت عدم انجام تعمیرات توسط موجر، حق دارد تا سقف ۶ ماه اجاره بها هزینه تعمیرات را پرداخت کند.
- ماده ۲۳ قانون روابط موجر و مستأجر: اقامه دعوای تخلیه مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست.
رویه قضایی
دادگاه‌ها معمولاً پس از بررسی کارشناسی، موجر را به انجام تعمیرات اساسی ملزم می‌کنند و در صورت امتناع، اجازه می‌دهند مستأجر تعمیرات را با نظارت دادگاه انجام دهد و هزینه‌ها را از موجر مطالبه نماید.
نحوه اقدام مستأجر در صورت امتناع موجر
-
اخطار کتبی به موجر
مستأجر باید ابتدا به صورت کتبی موجر را نسبت به نقص و نیاز به تعمیرات آگاه کند و درخواست تعمیر نماید. -
ارجاع به مراجع قضایی
در صورت عدم اقدام موجر، مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه حقوقی، الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را بخواهد. -
درخواست کاهش اجاره یا فسخ قرارداد
در صورت استمرار امتناع موجر، مستأجر می‌تواند از دادگاه درخواست کاهش اجاره‌بها یا فسخ قرارداد اجاره را مطرح نماید.
تعریف تعمیر اساسی
تعمیر اساسی به مجموعه اقداماتی گفته می‌شود که برای اصلاح عیوب و نواقص عمده در عین مستاجره انجام می‌شود و معمولاً هزینه و مدت زمان زیادی را به خود اختصاص می‌دهد. این تعمیرات معمولاً شامل اصلاح و تعمیرات اساسی ساختمان، تأسیسات مهم، نما، سقف، دیوارها و غیره است که اگر انجام نشود، استفاده مستأجر را مختل یا ناممکن می‌سازد.
مبنای حقوقی الزام موجر به تعمیرات اساسی
-
ماده ۴۷۰ قانون مدنی
بر اساس ماده ۴۷۰ قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را در حالت مناسب برای استفاده مستأجر تحویل دهد و در طول مدت اجاره، آن را در حالتی نگاه دارد که برای استفاده مستأجر قابل بهره‌برداری باشد. این ماده تأکید می‌کند که موجر مکلف به انجام تعمیرات اساسی است که برای حفظ ملک لازم است. -
ماده ۴۷۲ قانون مدنی
مستأجر نیز موظف است نسبت به تعمیرات جزئی که به علت استفاده عادی ایجاد می‌شود اقدام کند، اما تعمیرات اساسی بر عهده موجر است. -
حقوق عرفی و قراردادهای اجاره
گاهی قرارداد اجاره به صورت شرطی تنظیم می‌شود که موجر متعهد به انجام تعمیرات اساسی باشد. در مواردی که قرارداد ساکت است، مواد قانونی فوق‌الذکر و عرف محل تعیین کننده مسئولیت تعمیرات است.
حدود و مصادیق تعمیرات اساسی
- تعمیرات اساسی شامل اقداماتی است که بدون آن عین مستاجره قابل استفاده نیست یا استفاده مستأجر به شدت مختل می‌شود.
- به عنوان مثال: تعمیر سقف‌های فرسوده که موجب نفوذ آب باران می‌شود، تعویض تأسیسات برقی و لوله‌کشی اصلی که معیوب شده‌اند، اصلاح پایه‌ها و دیوارهای سازه‌ای که دچار آسیب جدی شده‌اند.
- تعمیرات جزئی یا نگهداری‌های روزمره مانند رنگ‌آمیزی، تعویض شیرآلات کوچک، تعمیر قفل و در، بر عهده مستأجر است.
آثار الزام موجر به تعمیر اساسی
-
حق درخواست تعمیر توسط مستأجر
مستأجر می‌تواند با اطلاع‌رسانی به موجر، درخواست انجام تعمیرات اساسی کند و در صورت امتناع موجر، از طریق مراجع قضایی الزام وی را بخواهد. -
حق فسخ قرارداد اجاره
اگر موجر نسبت به تعمیرات اساسی امتناع کند و این وضعیت موجب شود که عین مستاجره برای استفاده مستأجر نامناسب شود، مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. -
حق تأخیر در پرداخت اجاره‌بها
در مواردی که نقص عین مستاجره موجب نقصان در بهره‌برداری مستأجر گردد، مستأجر می‌تواند نسبت به کاهش اجاره‌بها یا تعویق پرداخت آن اقدام نماید.
| نوع تعمیرات | مسئولیت | توضیحات و مثال‌ها | مستندات قانونی مرتبط |
|---|---|---|---|
| تعمیرات اساسی (کلی و اصلی) | موجر | تعمیرات بزرگ و ضروری که برای حفظ اصل بنا و امکان استفاده مستأجر لازم است؛ مانند تعمیر سقف، نمای ساختمان، تأسیسات گرمایش مرکزی، آسانسور و سازه‌های اصلی ساختمان. | ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، ماده ۳۸۰ قانون مدنی |
| تعمیرات جزئی و نگهداری روزمره | مستأجر | تعمیرات کوچک و نگهداری‌های معمولی مثل تعویض قفل، رنگ‌آمیزی داخلی، تعمیر شیرآلات، تعویض لامپ و سایر تعمیرات معمول استفاده روزمره. | ماده ۴۷۲ قانون مدنی |
| تعمیرات ناشی از استفاده نادرست یا سوءاستفاده مستأجر | مستأجر | تعمیرات و هزینه‌هایی که به دلیل استفاده غیرمعمول، بی‌احتیاطی یا تخریب عمدی مستأجر ایجاد شده است. | عرف حقوقی، ماده ۴۷۲ قانون مدنی |
| تعمیرات به دلیل فرسودگی طبیعی و گذر زمان | موجر | تعمیرات مربوط به فرسودگی و کهنگی بنا و تأسیسات ناشی از گذر زمان؛ مانند تعویض لوله‌های فرسوده، ترمیم دیوارها و سقف‌های آسیب دیده. | ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر، ماده ۳۸۰ قانون مدنی |
| تعمیرات ناشی از حوادث طبیعی (زلزله، سیل و غیره) | معمولاً موجر | بر اساس عرف و قرارداد، مسئولیت تعمیرات ناشی از حوادث طبیعی معمولاً بر عهده موجر است مگر اینکه خلاف آن توافق شده باشد. | عرف حقوقی، ماده ۴۷۰ قانون مدنی |
| تعمیرات مربوط به بهبود و زیبایی ملک | معمولاً مستأجر | اقداماتی مانند رنگ‌آمیزی برای زیبایی، نصب پرده، بهبود دکوراسیون داخلی و تعمیراتی که باعث افزایش کیفیت استفاده مستأجر می‌شوند اما ضروری نیستند. | عرف حقوقی |
