اجاره

آن چیزی که در حقوق تحت عنوان اجاره ی اشخاص بیان می شود هم همان اجاره ی کاری است که فرد انجام می دهد . عرف نیز برای عمل انسان ها متناسب با شغل و نوع کار ، مبلغی را تغیین می کند . پس هرگاه کار انسان در عرف دارای ارزش اقتصادی باشد و بدون قصد تبرع یا همان انجام رایگان عمل ، باشد ، فردی که کار به دستور او انجام گرفته است ، به اندازه اجرت المثل ضامن و مسئول است .

مثال معروف این موضوع ، اجرت المثلی است که قاضی برای کار زن تعیین می کند که ما در مقاله اجرت المثل ایام زوجیت به آن پرداخته ایم . همینطور درباره اجرت المثل وکیل در ماده 676 قانون مدنی بیان شده است که  : " حق‌الوکاله وکیل تابع قرارداد بین طرفین خواهد بود و اگر نسبت به حق ‌الوکاله یا مقدار آن قرارداد نباشد تابع عرف و عادت است اگر‌ عادت مسلمی نباشد وکیل مستحق اجرت‌المثل است . "

 

مثال کاربردی اجرت المثل

فرض کنید فردی به نام "احمد" خانه‌اش را به "محمد" اجاره می‌دهد. در قرارداد اجاره، تنها استفاده از خود خانه مشخص شده و هیچ اشاره‌ای به استفاده از پارکینگ نشده است. پس از مدتی، احمد متوجه می‌شود که محمد بدون اجازه از پارکینگ خانه او نیز استفاده می‌کند. در این حالت، احمد می‌تواند از محمد اجرت المثل برای استفاده غیرمجاز از پارکینگ مطالبه کند.

مبلغ اجرت المثل بر اساس عرف بازار و نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود. برای مثال، اگر نرخ اجاره پارکینگ در آن منطقه ماهیانه ۵۰۰ هزار تومان باشد، احمد می‌تواند این مبلغ را به ازای هر ماه استفاده غیرمجاز از محمد دریافت کند. این مثال نشان می‌دهد که اجرت المثل چگونه به مالک این امکان را می‌دهد تا در صورت استفاده غیرمجاز از اموال خود، خسارتش را جبران کند.

 

 

 

۱. دادگاه صالح به مطالبه اجرت المثل بر اساس مبلغ

• برای مبالغ تا یک میلیارد ریال: دادگاه صلح صالح به رسیدگی است.
• برای مبالغ بیش از یک میلیارد ریال: دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی است.

۲. دادگاه صالح به مطالبه اجرت المثل بر اساس نوع مال یا خدمت

• در مورد ملک: دادگاه محل وقوع ملک صالح است.
• در موارد غیرمرتبط با ملک: دادگاه محل اقامت خوانده صالح است.
• در دعاوی خانواده: زن می‌تواند در دادگاه محل اقامت خود طرح دعوا کند.

 

 

۴. مثال کاربردی محاسبه اجرت المثل

مثال ۱: استفاده غیرمجاز از خانه

فرض کنید شخصی به مدت ۲ سال از خانه دیگری بدون اجازه استفاده کرده است. نرخ اجاره‌بهای خانه در هر سال به شرح زیر است:

• سال اول: ماهیانه ۷ میلیون تومان
• سال دوم: ماهیانه ۱۰ میلیون تومان

1. محاسبه اجرت المثل برای سال اول:

• نرخ اجاره‌بهای ماهانه: ۷ میلیون تومان
• مدت زمان استفاده: ۱۲ ماه
• مبلغ اجرت المثل سال اول: ۷ میلیون تومان × ۱۲ = ۸۴ میلیون تومان

2. محاسبه اجرت المثل برای سال دوم:

• نرخ اجاره‌بهای ماهانه: ۱۰ میلیون تومان
• مدت زمان استفاده: ۱۲ ماه
• مبلغ اجرت المثل سال دوم: ۱۰ میلیون تومان × ۱۲ = ۱۲۰ میلیون تومان

 

 

 

رت المثل در شرایط مختلفی کاربرد دارد، در ادامه به سه مورد اصلی کاربرد اجرت المثل و مثال‌های مرتبط با هر کدام اشاره می‌شود:

۱. استفاده بدون اجازه از اموال دیگران

• اگر شخصی بدون اجازه از مال دیگری (مانند خانه، ماشین، یا زمین) استفاده کند، مالک می‌تواند اجرت المثل دریافت کند.
• مثال: فرض کنید فردی به نام "علی" بدون اجازه از ماشین دوستش "رضا" برای یک هفته استفاده می‌کند. رضا می‌تواند به دادگاه مراجعه و درخواست اجرت المثل کند. دادگاه بر اساس کرایه روزانه ماشین‌های مشابه، مبلغی را تعیین می‌کند و علی موظف به پرداخت آن می‌شود.

۲. انجام کار بدون توافق بر روی مبلغ

• اگر شخصی کاری را انجام دهد اما درباره دستمزد آن توافقی نشده باشد، می‌تواند اجرت المثل درخواست کند.
• مثال: فرض کنید فردی به نام "مریم" از همسایه‌اش "زهرا" می‌خواهد که لباس‌هایش را بدوزد، اما درباره دستمزد توافقی نمی‌کنند. پس از انجام کار، زهرا می‌تواند اجرت المثل درخواست کند. دادگاه بر اساس دستمزد معمول خیاطی در آن منطقه، مبلغی را تعیین می‌کند.

۳. استیفای نامشروع

• استیفای نامشروع به این معناست که شخصی بدون رضایت و به ضرر دیگری از مال یا خدمات او بهره‌مند شود. در این حالت، مالک می‌تواند اجرت المثل دریافت کند.
• مثال: فرض کنید فردی به نام "حسین" بدون اجازه از زمین کشاورزی دوستش "محمد" برای کشت محصول استفاده می‌کند. محمد می‌تواند اجرت المثل برای منافع حاصل از زمین را دریافت کند.

 

نون ایران ، در موارد مختلفی مالک را مستحق دریافت اجرت المثل دانسته است . یکی از مثال های پر کاربرد این موضوع  ، اجرت المثل عین مستاجره است در زمانی که قرارداد اجاره به پایان رسیده است . در همین راستا قانون مدنی در ماده 494 بیان کرده است که :

" عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌ المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید. " 

به بیان دیگر ، اگر مدت قرارداد اجاره تمام شود و مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار داشته باشد ، دو حالت دارد . حالت اول زمانی است که مالک به او اجازه داده بعد از تمام شدن مدت اجازه ، از عین مستاجره استفاده کند که باید اجرت المثل بپردازد ، مگر آن که مالک گفته باشد مجانی استفاده کند . حالت دوم زمانی است که بدون اجازه مالک استفاده خود را ادامه می دهد . که در این حالت یقینا اجرت المثل دریافت می شود .

 

 

 

 

 

اجرت المثل توافق بر مبلغی جهت عوض منافع ملک یا مال و یا تخصص شخص می باشد و به هر مبلغی توافق شود همان مبلغ قطعی بین طرفین است. اما اجرت المسمی به نوعی خسارت محسوب می‌شود و به مبلغ اجرت المثل خسارت دیرکرد تعلق نمیگیرد.
چون اجرت المثل به گذشته مربوط می شود برخلاف اجرت المسمی که مطالبه آن منوط به بعد از قرارداد و آینده است، بنابراین مطالبه چیزی که در آینده استفاده نشده در قالب اجرت المثل قانونی نمیباشد.

 

 

موجر شخصی است که باید ساختمان را بیمه آتش سوزی کند و مستاجر می‌تواند تنها اثاثیه خود را بیمه کند.

 

 

 

بعد از سال ۱۳۷۶ اگر مستاجری قرارداد اجاره منعقد کرده و مبلغی برای سرقفلی پرداخت نکرده است، مالک سرقفلی نیست و فقط در مدت اجاره می‌تواند از مغازه استفاده کند

 

 

 

از آنجا که اجاره نامه در دسته قراردادهای لازم قرار می‌گیرد، تنها در صورت وجود دلایل قانونی می‌توان آن را فسخ کرد. در اصطلاح قانونی به این دلایل “خیار” گفته می‌شود. برخی از خیاراتی که در رابطه موجر و مستأجر وجود دارند عبارتند از:

• خیار شرط: بر اساس شرطی که در قرارداد گنجانده شده، یکی از طرفین یا شخص ثالث می‌تواند در مدت زمان مشخصی به اختیار خود قرارداد را فسخ کند.
• خیار تعذر تسلیم: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
• خیار عیب: اگر ملک دارای عیب و نقصی باشد که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
• خیار تخلف شرط: اگر یکی از طرفین به شروط ضمن عقد پایبند نباشد، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
• تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد مشخص شود که ارزش واقعی ملک با مبلغ پرداختی تفاوت زیادی دارد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

 

 

1. واگذاری ملک به شخص ثالث بدون اجازه موجر: اگر مستأجر بدون اجازه موجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
2. استفاده غیرمجاز از ملک: اگر مستأجر از ملک برای کارهایی که در قرارداد ذکر نشده‌اند استفاده کند (مثلاً استفاده تجاری از واحد مسکونی)، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
3. عدم نگهداری صحیح از ملک: اگر مستأجر در نگهداری از ملک سهل‌انگاری کند و به تعهدات خود عمل نکند، موجر حق فسخ خواهد داشت.
4. ارائه اطلاعات نادرست توسط مستأجر: اگر مستأجر در زمان عقد قرارداد اطلاعات نادرستی ارائه کند و پس از امضای قرارداد موجر به این موضوع پی ببرد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

 

 

 

راجع صالح برای رسیدگی به به دعاوی موجر و مستاجر

در دعاوی حقوقی ملکی بین موجر و مستأجر، مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی بسته به نوع ملک و شرایط موجر و مستأجر متفاوت است:

الف-اگر ملک مورد اجاره یک واحد مسکونی باشد و مستاجری با این واحد دارای مشکل شود، شورای حل اختلاف می‌تواند به عنوان مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای حقوقی ملکی در نظر گرفته شود. در این حالت، شورای حل اختلاف مسئولیت اولیه رسیدگی به اختلافات را بر عهده خواهد داشت و تلاش می‌کند تا به توافقی بین موجر و مستأجر برسد.

ب-اگر ملک مورد اجاره یک مغازه یا محل کسب و کار باشد، در این صورت دادگاه مسئولیت رسیدگی به دعاوی حقوقی ملکی را بر عهده خواهد داشت. این امر به دلیل داشتن موارد خاصی مانند سرقفلی یا حق کسب، که دارای حقوق و مسائل متفاوتی نسبت به املاک مسکونی هستند، است.

بنابراین، برای تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی حقوقی ملکی بین موجر و مستاجر، لازم است نوع ملک و شرایط موجر و مستاجر به دقت بررسی شود و مرجع مربوطه مشخص شود.

 

 

 

 

پس از انتقال ملک به مالک جدید، قرارداد اجاره طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی به قوت خود باقی می‌ماند و مستاجر تا پایان مدت قرارداد موظف به پرداخت اجاره‌بها به مالک جدید است Davoudabadi. مالک جدید حق افزایش اجاره‌بها یا اخراج مستاجر تا پایان مدت قرارداد را ندارد، مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط فسخ در صورت نقل برای او درج شده باش

 

 

با این حال، پس از انقضای مدت قرارداد، تمدید قرارداد مستلزم توافق طرفین است و در صورت عدم حصول توافق، قرارداد خاتمه می‌یابد و مستاجر باید ملک را تخلیه و تحویل مالک جدید دهد

 

 

در صورت امتناع مستاجر از تخلیه، مالک جدید می‌تواند از طریق دادگاه صلح محل وقوع ملک حکم تخلیه را دریافت و طی مهلت قانونی (معمولاً سه روز پس از ابلاغ) نسبت به اجرای آن اقدام کند