بیمه مسئولیت
دوشنبه, ۵ شهریور ۱۴۰۳، ۰۲:۵۶ ب.ظ
موضوع بیمه مسئولیت مدیر ساختمان :
عبارت است از بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان در قبال ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات ساختمان ، بدین معنی که چنانچه در نتیجه قصور و سهل انگاری مدیر ساختمان خسارت جانی و مالی به ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات وارد شود و منشاء این خسارت ناشی از مشاعات ساختمان باشد ، شرکت بیمه پس از احراز مسئولیت مدیر ساختمان و در صورت لزوم طبق رای محاکم قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می نماید.
خطرات تحت پوشش بیمه مسئولیت مدیر ساختمان:
مسئولیت بیمه گذار در قبال اشخاص ثالث، ساکنین و مشاعات ساختمان مطابق شرایط و تعهدات بیمه نامه.
صدمات جانی و مالی وارده به شخص بیمه گذار در اثر خطرات موضوع بیمه نامه و در محل مورد بیمه ، بر اساس شرایط بیمه نامه (حوادث).
خسارت جانی وارده به شخص سرایدار ، نظافتچی ، سرویس کار ، تعمیرکار و باغبان برای همه موارد در بخش های مشاعات ساختمان و در اثر خطرات موضوع مورد بیمه نامه.
خسارت جانی وارده به ساکنین و اشخاص ثالث ناشی از استفاده از آسانسور و یا پله برقی .
خسارت های غیر قابل پرداخت :
1- خسارت وارده ناشی از فعالیت های نماکاری ، نقاشی ، احداث و یا اضافه بنا ، و هرگونه تعمیرات اساسی و کلی ساختمان در کلیه ساختمانهای مورد بیمه (در چنین مواقعی باید یک بیمه نامه جداگانه برای فعالیت مورد نظر تهیه کرد).
2- خسارت وارده به وسایل نقلیه مستقر در پارکینگ های عمومی ، تجاری ، اداری.
3- خسارت های ناشی از تصادم ،تصادف ، برخورد با اجسام ثابت و ...که در نتیجه عمل راننده وسیله نقلیه حادث شود .
4- خسارت های ناشی از عمد و تقلب بیمه گذار.
5- خسارت های ناشی از انفجار هسته ای و تشعشعات رادیو اکتیو .
6- خسارت های ناشی از جنگ و انقلاب و شورش و اعتصاب و عوامل دیگری از این قبیل .
7- خسارت هایی که منشا آن خارج از اختیار بیمه گذار می باشد از قبیل حوادث و بلایای طبیعی ( سیل ، زلزله ، رانش زمین ) مگر آنکه مسئولیت بیمه گذار در مراجع قضایی در بروز حادثه محرز گردد.
8- جرایم ، تخلفات و مطالبات شهرداری و سایر سازمان ها و جزای نقدی.
9- کلیه حوادثی که طبق نظر مراجع ذیصلاح بیمه گذار مسئول آن شناخته نمی شود .
10- خسارت ناشی از حوادث ورزشی در سالن ورزشی محل مورد بیمه (یک بیمه نامه مستقل باید خریداری شود).
11- خسارت وارده به وسیله نقلیه موتوری بر اثر برخورد ، تصادم ، تصادف ، سرقت کلی ، سرقت جزیی ، و خط کشی روی بدنه.
12- خسارت وارده ناشی از مسئولیت اشخاصی غیر از بیمه گذار ( مانند مسئولیت پیمانکار ).
13- هرگونه خسارتی که خارج از شرایط و آیین نامه مسئولیت قانون تملک آپارتمان ها باشد .
14- خسارت وارده به کارکنان و نگهبانان بیمه گذار در مراکز تجاری و اداری. (بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان تهیه شود)
تبصره : خسارت های مالی وارده به اتومبیل های مستقر درپارکینگ ساختمان های مسکونی که منشا حادثه مشاعات ساختمان باشد مطابق شرایط بیمه نامه قابل پرداخت است .
پوشش های تکمیلی در بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان :
کلوز یا پوشش بیمه ای افزایش ریالی دیه :
به موجب این پوشش، تعهدات مندرج در بیمه نامه به ازای هر زیان دیده با توجه به افزایش سالانه دیه توسط قوه قضائیه از زمان شروع بیمه نامه و بنا به درخواست بیمه گذار یک یا دو یا سه بار افزایش می یابد، مشروط به آنکه ناشی از تاخیر در ارائه رای مراجع قضایی توسط بیمه گذار یا زیاندیده نباشد. همچنین، حداکثر تعهد بیمه گر در خصوص کلیه حوادث احتمالی افزایش می یابد.
طبق قانون، مبلغ دیه مصدوم یا متوفی به‌صورت یوم الادا یعنی به قیمت روزی که دیه پرداخت میشود محاسبه میشود نه روزی که حادثه اتفاق افتاده است. با اینکه هرساله مقدار مبلغ دیه با توجه به تورم افزایش می‌یابد، مبلغ دیه دربیمه‌نامه عددی ثابت (حداکثر مبلغ دیه در زمان خرید بیمه‌نامه) در نظر گرفته شده است. از آنجایی که در اغلب موارد بین وقوع حادثه و صدور حکم دادگاه مبنی بر محکومیت بیمه‌گذار، فاصله زمانی وجود دارد لذا جهت جلوگیری از متضرر شدن بیمه‌گذار از افزایش دیه در این فاصله زمانی، پوشش بیمه‌ای افزایش ریالی دیه برای یک، دو یا سه بار افزایش از زمان شروع بیمه‌نامه در این کلوز پیش‌بینی شده است.
کلوز یا پوشش تعدد دیات :
به موجب این پوشش، در صورتیکه در یک حادثه تحت پوشش، طبق رای مراجع قضایی بیمه گذار به پرداخت بیش از یک دیه و یا دیات غیرمسری به هر یک از زیاندیدگان محکوم گردد، بیمه گر مکلف به پرداخت خسارت حداکثر تا سقف تعهد پذیرفته شده در شرایط خصوصی بیمه نامه می باشد.
طبق قانون مجازات اسلامی، هر یک از اندام‌های بدن دیه معین و مشخصی دارد و در حوادثی که به‌طور همزمان چندین عضو یا اندام آسیب ببینند مجموع دیه آنها ممکن است از دیه فوت یک انسان بیشتر شود؛ به‌عنوان مثال نابینا شدن هر دو چشم و ناشنوا شدن هر دو گوش به‌طور همزمان دو دیه کامل دارد (هر کدام یک دیه)؛ این در حالی است که فوت همان فرد یک دیه دارد.
با افزایش ساخت‌وساز و روند روبه‌رشد آپارتمان‌نشینی مشکلات و مسائل جدیدی در میان ساکنان آپارتمان‌ها به وجود آمده است. اینجا اهمیت مدیر ساختمان برای هماهنگی، برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری‌های لازم درمورد مسائل و مشکلات پیرامون ساختمان آشکار میشود. در ادامه این مطلب قصد داریم شما را با مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان آشنا کنیم.
نگاهی به وظایف مدیر ساختمان
مدیریت ساختمان تنها به محاسبه شارژ محدود نمی‌شود، بلکه آپارتمان مسئولیت‌هایی دیگری هم برای مدیر ساختمان ایجاد می‌کند که در ادامه به آنها خواهم پرداخت.
حفظ اداره ساختمان و اجرای تصمیمات عمومی
حفظ و نگهداری از ساختمان و همچنین ترمیم و مرمت آن باید باتوجه‌به موافقت همه ساکنان آپارتمان و زیر نظر مدیر ساختمان انجام شود.
مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان در قبال حوادث و بیمه کردن ساختمان
مهمترین بیمه ساختمان، بیمه آتش‌سوزی است که سهم هر مالک باتوجه‌به متراژ ملک و بنا مشخص میشود. درصورتیکه ساختمانی بیمه آتش‌سوزی نداشته باشد، در صورت بروز حادثه، مدیریت ساختمان مسئول پرداخت تمامی خسارت وارده خواهد بود.
بیمه مسئولیت مدنی آسانسور
بیمه آسانسور برای تمامی ساختمانهای اداری و مسکونی الزامی است تا در صورت بروز سانحه، خسارت ناشی از فوت، نقص‌عضو و هزینههای پزشکی را بتوان از بیمه تقاضا کرد.
رسیدگی به اعتراض ساکنان ساختمان
از دیگر وظایف مدیر ساختمان، رسیدگی و بررسی اعتراض ساکنان آپارتمان است.
بیشتر بخوانید: در صورت اختلاف میان همسایه‌ها باید چه‌کار کرد؟
مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان در خصوص بازسازی ساختمان
درصورتیکه بیشتر ساکنین ساختمان تصمیم به مرمت و بازسازی ساختمان را گرفته باشند، مدیر این حق را دارد تا به نمایندگی از آنها این کار را انجام دهد.
تعیین هزینههای مشترک هریک از ساکنان آپارتمان
مدیر ساختمان موظف است تا هزینه آب، گاز، برق، آسفالت، پشت‌بام و غیره باتوجه‌به متراژ و زیربنا از هر واحد دریافت کند. ولی سهم هر واحد درباره هزینه‌هایی مانند نظافت ساختمان، باغبانی، آسانسور و غیره یکسان است. به صورت خلاصه یکی از مهمترین وظایف مدیر محاسبه‌ی شارژ ساختمان است.
تعیین هزینههای مشترک و غیر مشترک هریک از ساکنان توسط مدیر آپارتمان
حقوق و دستمزد مدیر ساختمان
درصورتیکه مدیر یکی از اعضای ساختمان است، این حق را دارد که شارژ خود را پرداخت نکند. درصورتیکه محل زندگی وی خارج از ساختمان است، باید به وی حق‌الزحمه پرداخت بشود.
مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان چیست؟
مسئولیت‌های حقوقی مدیر ساختمان طیف گسترده‌ای از وظایف را موجب میشود که می‌توان آنها را در یکی از دسته‌های زیر قرار داد.
عدم تفویض مسئولیت به غیر بدون رضایت ساکنان آپارتمان
پس از تایید و تصویب مدیر ساختمان، وی حق طفره رفتن و شانه خالی کردن از زیر بار مسئولیت را ندارد. همچنین نمی‌تواند خودسرانه مسئولیت‌ها را به فرد دیگر واگذار کند.
درخواست تخلیه واحدهایی که در امر بازسازی ساختمان همکاری نمی‌کنند
درصورتیکه بازسازی و انجام تعمیرات ساختمان به تایید اکثر اعضای ساختمان رسیده باشد، مدیر میتواند با مراجعه به دادگستری یا مجتمع قضایی برای واحدهایی که همکاری لازم را در این زمینه نمی‌کنند، درخواست تخلیه آپارتمان را صادر کند.
وصول مطالبات و تقاضای صدور اجرائیه
از جمله مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان این است که به‌صورت کتبی، بدهی اعضای بدهکار را اعلام کند. در صورت عدم پرداخت، مدیر میتواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ساختمان، برای اعضای بدهکار ابلاغیه صادر کند. درصورتیکه پس از ابلاغ، بدهکاران از پرداخت بدهی‌شان همچنان امتناع ورزند، مطابق با نظر کارشناس، معادل بدهی از اموال شخص بدهکار بازداشت و به مزایده گذاشته خواهد شد.
اطلاع‌رسانی درباره تصمیمات اخذ شده درباره ساختمان به تمامی ساکنین غایب و سازمان شهرسازی و شهرداری
مدیر ساختمان موظف است تا تمامی تصمیماتی که در حضور شورا اعضا ساختمان اخذ شده باشد، ظرف کمتر از 10 روز به گوش ساکنان غایب در شورا یا شهرداری یا سازمان شهرداری برساند.
مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان در خصوص نگهداری صورت‌جلسات و اسناد کتبی
کلیه تصمیماتی که باتوجه‌به آرا ساکنین ساختمان اخذ شده باشد، باید صورت‌جلسه شده و به‌صورت کتبی درآید. لازم است تمامی این اسناد باید به‌درستی حفظ شوند و به مدیران بعدی ساختمان واگذار شوند تا در صورت نیاز، به مراجع قضایی و قانونی ارائه شوند.
دادن گواهی و رسید در خصوص هزینههای مشترک
مطابق با قانون، هنگام تنظیم سند، اجاره، رهن، هبه، انتقال و صلح توسط اسناد رسمی، گواهی مربوطه باید به تایید اعضای هیئت‌مدیره و مدیر ساختمان رسیده باشد.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال آتش سوزی
همان‌طور که در بالا گفته شد، از جمله مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، بیمه کردن ساختمان در برابر حوادثی همچون بیمه آتش‌سوزی است. مطابق با ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت عدم بیمه آتش‌سوزی و در صورت بروز حادثه، جبران خسارت بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود.
بیمه کردن ساختمان در قبال آتش سوزی از جمله وظایف مدیر ساختمان!
گفتنی است که در مقابل حوادث مزبور، مدیر مسئولیت کیفری ندارد ولی مسئولیت مدنی دارد.
به‌طورکلی، ساکنین آپارتمان‌ها این حق را دارند تا از مدیری که در بیمه کردن ساختمان خودداری کرده و این کوتاهی منجر به وارد آوردن خسارت به ساختمان شده باشد، طرح دعوی کنند. البته اگر خسارت وارده تا 5 میلیون تومان باشد، مرجع شکایت از مدیر ساختمان، شورای حل اختلاف است.
بیشتر بخوانید: چگونه یک مدیر ساختمان خوب باشیم؟
مسئولیت مدیر ساختمان در مورد آسانسور
دیگر مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، بیمه مسئولیت مدنی نگهداری آسانسور است.
هر دستگاه آسانسور توسط شرکتی ساخته و توسط افرادی بهره‌برداری میشود. در صورت بروز سانحه، مقصرین حادثه یکی از 4 گروه زیر است:
سازنده آسانسور که استانداردها را رعایت نکرده و از قطعات باکیفیتی استفاده نکرده است.
مسئول نگهداری از آسانسور که از آن به‌خوبی مراقبت نکرده و یا در تعمیر آن سهل‌انگاری کرده است.
مدیر ساختمان که نظارتی روی عملکرد صحیح آن نداشته است.
استفاده ناصحیح از آسانسور توسط استفاده‌کننده
مقصر میتواند ترکیبی از 4 مورد فوق باشد که در این صورت، خسارت به‌صورت ترکیبی و درصدی بین این 4 گروه تقسیم میشود.
درصورتیکه بیمه‌نامه معتبر (بیمه مسئولیت مدنی نگهداری آسانسور) وجود داشته باشد، مقصرین سانحه می‌توانند از شرکت بیمه تقاضای پرداخت خسارت کنند. این بیمه‌نامه غرامت ناشی از فوت، نقص‌عضو و هزینههای پزشکی در صورت بروز سانحه را پوشش میدهد.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال سرقت
شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت وسائلی از پارکینگ به شرطی امکان‌پذیر است که وی مسئولیت و نگهبان از پارکینگ را برعهده داشته باشد. در غیر این صورت، در صورت سرقت وسایل نقلیه و هر وسیله شما مسئولیت از شانه مدیر رد میشود.
بیشتر بخوانید: چطور آپارتمان را به محلی امن‌تر برای زندگی تبدیل کنیم؟
مسئولیت مدیر ساختمان در خصوص بیمه ساختمان
در ادامه قصد داریم تا درمورد بیمه‌‌هایی که مدیران هر ساختمان باید آن را تهیه کنند، سخن‌گوییم:
بیمه آتش‌سوزی: مطابق با ماده 15 تملک آپارتمان‌ها، اخذ این بیمه‌نامه الزامی است و جزء اصلی‌ترین مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان به شمار می‌رود. گفتنی است درخواست بیمه آتش‌سوزی ساختمان نیز نیازی به رضایت مالکین ندارد.
بیمه مسئولیت حوادث آسانسور: به لطف این بیمه‌نامه در صورت بروز حادثه‌ای مانند سقوط آسانسور، می‌توان از شرکت بیمه طلب پرداخت دیه کامل، نقص‌عضو و یا هزینههای پزشکی را کرد.
بیمه مسئولیت ساختمان: امکان بروز حوادثی مانند سقوط اشخاص به دلیل لیز بودن زمین، جداشدن سنگ نما و برخورد با جان یا مال اشخاص و غیره، جزء حوادث غیرقابل‌پیش‌بینی است و در صورت بروز، مدیر ساختمان مسئول جبران خسارت است. بیمه مسئولیت ساختمان، تمامی این حوادث را تحت پوشش خود قرار میدهد.
حوادث مربوط به سرایدار یا کارگر ساختمان: مدیر ساختمان به‌عنوان کارفرمای سرایدار، کارگر نظافتچی یا مسئول تاسیسات است. مطابق قانون اگر در حین کار اتفاقی برای آنان بیفتد، کارفرما مسئول پرداخت غرامت است. این غرامت شامل هزینههای پزشکی، دیه و نقص‌عضو است.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث، غیرقابل‌انکار است. داشتن بیمه‌نامه‌ای که حوادث غیرقابل‌پیش‌بینی را پوشش دهد، نشانی از آینده‌نگری است. یکی دیگر از مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، «بیمه مدیر ساختمان» است. این بیمه‌نامه مطابق با قانون مصوب 1316 و قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 و قانون تملک آپارتمان‌ها موارد زیر را تحت پوشش خود درمی‌آورد:
آسانسور
استخر و سونا
پارکینگ ساختمان
آتش‌سوزی در مشاعات
بروز سانحه برای نظافتچی و سرایدار
سقوط اشیا در محوطه یا اطراف ساختمان
ایجاد خسارت به ساختمانهای اطراف در اثر آتش‌سوزی، نشت چاه، ترکیدگی لوله و غیره.
شکایت از مدیر ساختمان
در ادامه قصد داریم تا لیستی از تخلفات مدیر ساختمان را برشماریم:
عدم توجه به فعالیت‌های ضروری مانند بیمه کردن ساختمان
مطابق با قانون تملک آپارتمان‌ها، بیمه تمامی بنا در برابر آتش‌سوزی جزء اصلی‌ترین مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان است. سهم بیمه هر مالک باتوجه‌به زیربنا و اختصاصی‌های آن تعیین میشود. در صورت عدم بیمه آتش‌سوزی از سوی مدیر و بروز حادثه، وی مسئول جبران خسارت‌های ناشی از آن است.
عدم ارائه رسید مربوط به تسویه‌حساب‌ها
مطابق با قانون 12 تملک آپارتمان‌ها، دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند هنگام تنظیم سند، انتقال، رهن، اجاره، صلح و غیره گواهی مربوط به تسویه هزینههای مشترک را به تایید هیئت‌مدیره و مدیر ساختمان برسانند و مدیران نیز موظف‌اند تا این رسیدها و گواهی‌نامه‌ها را در اختیار مالکین قرار بدهند.
اجاره دادن املاک مشاع بدون اجازه ساکنین ساختمان
املاک مشاع به هر قسمت از ساختمان اطلاق میشود که در سند ذکر نشده باشد و مالکی نیز برای آن در نظر گرفته نشده باشد. دخل و تصرف در املاک مشاع باید با رضایت 100% اهالی ساختمان صورت بگیرد.
بیشتر بخوانید: همه چیز درباره‌‌ی قانون مشاعات
دخل و تصرف در املاک مشاع جزو تخلفات مدیر ساختمان!
در صورت سوءاستفاده، تخلف در مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان محسوب شده و ساکنین حق اعتراض و دعوی شکواییه علیه وی را دارند.
تفویض مدیریت به غیر بدون رضایت اهالی آپارتمان
مطابق با قوانین تملک آپارتمان‌ها، مدیر حق تفویض مسئولیت‌ها به غیر بدون رضایت اهالی آپارتمان را ندارد.
انجام تعمیرات و بازسازی در ساختمان بدون اجازه اهالی
از جمله مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان ترمیم و بازسازی ساختمان است. بااین‌وجود حق اخذ چنین تصمیم‌هایی را بدون رضایت مالکین ندارد.
استفاده شخصی از هزینههای به‌دست‌آمده
اگر مدیر ساختمان از هزینههای شارژ و ماهیانه ساختمان در امور نامرتبط استفاده کند یا استفاده شخصی بکند، ساکنین حق اعتراض آن را دارند.
سوءاستفاده از اموال ساکنین آپارتمان
بر اساس ماده 674 قانون مجازات اسلامی، هرگاه اموال منقول و غیرمنقول (مانند سفته، قبض و غیره) به‌عنوان اجاره، امانت یا رهن برای وکالت یا هر کار دیگر (با اجرت یا بدون اجرت) به کسی محول شود و قرار بر این باشد که اشیا مذکور بازگردانده شوند یا در هدف مشخصی به مصرف برسند، شخصی که این اشیا نزد وی است، اگر از آنها به ضرر مالکین یا متصرفین استفاده کند یا گم کند یا تلف کند، مجرم شناخته میشود.
کلام آخر
مطابق با قانون 14 قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، مسئولیت جدی است و در صورت سهل‌انگاری و در نتیجه بروز سانحه، مالکان می‌توانند علیه مدیر ساختمان در دادگستری شکواییه‌ای تنظیم کرده و درخواست جبران خسارت کنند.
برای آشنایی با نرم افزار مدیریت ساختمان به صفحه اصلی سایت شارژبوک مراجعه نمایید.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان در واقع کسی است که توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شده و مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. پس در واقع وظیفه کلی یک مدیر در ساختمان دو چیز است:
حفظ و اداره ساختمان
اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین
انتخاب مدیر ساختمان از آن جهت ضروری است که هر ساختمان دارای بخش‌هایی عمومی است که نیاز به مراقبت و رسیدگی دارد و زندگی در یک آپارتمان مستلزم داشتن نظم و ترتیب خاصی است. همچنین ممکن است ساختمان دچار آسیب و ایراداتی گردد که برای رفع آن نیازمند همکاری مالکین باشد. به همین دلیل لازم است که شخص یا اشخاصی به عنوان مدیر در ساختمان این امور را بر عهده بگیرند. باید توجه داشت که نیازی نیست که مدیر لزوما جزو مالکین باشد.
مجمع عمومی مالکین چیست؟
گفته شد که مدیر ساختمان باید توسط مجمع عمومی انتخاب گردد، اما این مجمع چیست و چگونه تشکیل خواهد شد؟
در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود. پس اگر تعداد مالکین دو یا یک نفر باشد، دیگر نیاز به تشکیل مجمع عمومی نخواهد بود. تشکیل مجمع عمومی مالکین، اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده، به موجب موافقت‌نامه بین مالکین خواهد بود. در صورت عدم توافق این کار توسط وزارت راه و مسکن انجام خواهد شد.
در اولین جلسه، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی دیگر انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. در صورت عدم حصول اکثریت بیان شده، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده، باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید. در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد. هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر است:
تعیین رئیس مجمع عمومی
انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها
اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان
تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینههای سالانه
اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا
تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود. تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود. تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء الزام آور است.
چگونگی انتخاب مدیر ساختمان
گفته شد که مدیر یا مدیران توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب خواهد شد. مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند. باید توجه داشت که تعداد مدیران فرد بوده و مدت ماموریت آنها یک سال است. ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را تغییر دهد. در صورت استعفاء، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به دلایل فوق از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد.
تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است. مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
حقوق و قرارداد مدیر ساختمان
از آنجا که در برخی از ساختمان‌ها وظایف مدیر ساختمان بسیار زیاد است، وی نیازمند زمان بسیاری است که این امر مستلزم پرداخت دستمزد و حقوق به مدیریت خواهد بود. میزان این دستمزد توسط مجمع عمومی مالکین باید تعیین گردد. همچنین این میزان حقوق، به عنوان بخشی از هزینههای عمومی ساختمان تلقی شده و باید توسط مالکین پرداخت گردد.
معمولا اگر مدیر ساختمان از افراد غیرمالک انتخاب شود، باید با او به عنوان مدیر ساختمان قراردادی که تحت شمول قانون کار است منعقد کرد و میزان دستمزد و شرایط و بیمه را در آن ذکر نمود. درصورتیکه فردی از اعضای ساختمان به عنوان مدیر انتخاب شود، پرداخت حقوق به او صرفا با اجازه مجمع ممکن خواهد بود.
اختیارات و وظایف مدیر ساختمان
حال که با مدیر ساختمان و نحوه انتخاب او آشنا شدیم، بهتر است تا در مورد اختیارات و وظایف مدیر ساختمان نیز به طور مفصل‌تری سخن بگوییم. مختصرا مدیریت ساختمان دارای این اختیارات و وظایف خواهد بود:
اجرا کردن تصمیمات مجمع عمومی مالکین ساختمان مسکونی
محاسبه و دریافت حق شارژ از ساکنین
برخورد با ساکنینی که حق شارژ را پرداخت نمی‌کنند
ارائه گزارش مالی و عملکردی به مجمع عمومی مالکین
بیمه آتش‌سوزی ساختمان مسکونی
رسیدگی به اعتراضات و شکایات ساکنین
ارائه گواهی تسویه حساب هزینههای مشترک
در ادامه تلاش می‌کنیم برخی از موارد مهمی که بیان شد را برای شما بیشتر شرح دهیم.
هزینههای مشترک ساختمان و نحوه تقسیم آن توسط مدیر
یکی از مهمترین و بحث‌برانگیزترین وظایف مدیران ساختمان، تعیین هزینههای مشترک و تقسیم آن میان مالکین است. هزینههای مشترک عبارتست از:
هزینههای لازم برای استفاده،حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه؛
هزینههای اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران
شرکاء و مالکین ساختمان موظفند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینه‌‌هائی که برای حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود مشارکت کنند. در صورتیکه مالکین ترتیب خاصی برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، برق، آسفالت پشت بام و غیره به این ترتیب خواهد بود. حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه‌ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. به عنوان مثال اگر مخارج مشترک در یک ساختمان که مجموع بخش‌های اختصاصی آن ۱۰۰۰ مترمربع است، ماهانه ۱۰ میلیون تومان باشد، مالکین بابت هر مترمربع که در تملک دارند باید مبلغ ۱۰ هزار تومان ماهانه پرداخت کنند. یعنی آپارتمانی که ۱۵۰ متر زیربنا دارد، باید یک میلیون و پانصد هزار تومان ماهانه، شارژ پرداخت کند.
اما سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و غیره بطور مساو‌ی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان همانگونه که گفته شد با مدیر یا مدیران میباشد.
این هزینه‌ها معمولا در حال حاضر با عنوان حق شارژ ساختمان توسط مدیریت تعیین خواهد شد. که البته در اصل تابع توافقی است که مالکین در مجمع عمومی خواهند کرد. روش‌های بالا تنها در صورتی مورد استفاده است که مالکین در مجمع توافقی در این زمینه انجام نداده باشند.
اختیارات مدیر ساختمان در صورت عدم پرداخت شارژ
گفتیم که مدیر باید شارژ هر واحد را محاسبه کرده و آن را از مالکین جمع‌آوری کند. اما سوال مهم این است که اگر مالکی از دادن حق شارژ امتناع کرد مدیریت حق چه برخوردی با او را خواهد داشت؟ در پاسخ باید گفت که بر اساس ماده ۱۰ قانون نحوه تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک، فوراً اقدام نمایند.
در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه‌ها‌موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود محروم کنند و تا دو برابر‌مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینههای معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده‌مجدد خواهد بود.
به طور مختصر برخورد با فرد متخلف از پرداخت حق شارژ بدین شکل است:
مرحله اول ارسال اظهارنامه و مطالبه حق شارژ
در صورت عدم پرداخت ظرف ده روز از اظهارنامه، قطع خدمات اشتراکی مانند آسانسور و …
در صورت عدم پرداخت صدور اجراییه توسط اداره ثبت و توقیف اموال و یا مراجعه به دادگاه واخذ حکم قطع انشعابات و خدمات دولتی به واحد مذکور
