خرید ملک نوساز بدون سند

قرارداد خرید ملک نوساز که سندش آماده نیست یکی از وسوسه انگیزترین معاملات است. شما صاحب خانه ای صفر و کلید نخورده می شوید، اما از طرفی از نظر مالکیت قطعی ابهاماتی وجود دارد. نوسانات بازار مسکن و علاقه افراد برای داشتن خانه های نوساز ممکن است بسیاری از افراد را برای تنظیم چنین قراردادی ترغیب کند.

به طور معمول قرارداد خرید ملک نوساز که سندش آماده نیست با هزینه کمتری تنظیم می شود.

سند نوشته ای است که در مقام دعوی یا دفاع می توان به آن استناد کرد.

بر اساس قانون اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می شوند. سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا توسط مامور رسمی در حیطه صلاحیت ایشان و طبق قوانین تنظیم‌ می شود.

 

سند عادی که ممکن است همان قرارداد خرید ملک نوساز که سندش آماده نیست باشد، شرایط سند رسمی را ندارد. 

 

 نکته اول آن است که شما باید بررسی نمایید ملک دارای مجوز است یا خیر. برای چنین امری می توانید هم از طریق کد رهگیری ملک اقدام کنید و هم از طریق سامانه سراسری اسناد و املاک استعلام بگیرید. این استعلام مشخص می کند که ملک به کس دیگری فروخته نشده باشد.

 از شهرداری استعلام بگیرید که ملک در چه وضعیتی است و متراژ آن چقدر است. ممکن است رعایت نکردن برخی نکات فنی و مهندسی در آینده شما را با پرداخت جریمه های سنگین روبرو سازد.

در حال حاضر توصیه می شود که برای تنظیم قرارداد خرید ملک نوساز که سندش آماده نیست به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایید و برای انعقاد قرارداد دو شاهد بگیرید. در مبایعه نامه باید مشخصات طرفین با دقت ذکر شود، محل دقیق ملک و توصیف ملک با جزئیات آورده شود.

بله مانعی ندارد به شرطی که در مبایعه‌نامه به صورت دقیق تنظیم بشود و تمام شروط در مبایعه‌نامه ذکر بشود
و تاریخ تسلیم آپارتمان و تاریخ انتقال سند رسمی و محل دفترخانه برای انتقال سند و
ضمانت اجرا عدم تسلیم و عدم انتقال سند مالکیت در موعد مقرر و تعیین وجه التزام روزانه عدم انجام تعهد و عدم تسلیم و عدم انتقال سند مالکیت در موعد مقرر
و .... در مبایعه‌نامه ذکر بشود

و باید مبایعه‌نامه حتما همراه با کد رهگیری باشد

و باید سند مالکیت زمین و پروانه ساخت و ... به نام سازنده باشد و مالکیت سازنده محرز گردد
و ...

 

گونه متوجه شویم که ملکی بدون سند است؟

بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به  تخریب ملک وجود دارد یا خیر  و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.

 

شما حتی روی یک کاغذ سفید هم قولنامه رو بنویسید و مالک و 3 تا شاهد. تاکید میکنم 3تا شاهد پای اون رو امضا کنن و کپی از اسناد پرداختی داشته باشین در هر دادگاهی قابل پیگیری و شکواییه علیه فروشنده هست. حال اینکه قولنامه رسمی اتحادیه املاک حالت رسمی تری به این امر داده و قضات دادگستری وقتی شما قولنامه رسمی به همراه امضای 3 تا شاهد عاقل و بالغ رو بهشون ارایه بدید .دیگه استعلامی مبنی بر صحت قرارداد از شما نمیخوان واسه. و همچنین در قراردادهای مشارکت که در ان اپارتمانها به فروش میرسه حتما حتما باید مالک زمین هم پای قرارداد رو به همراه سازنده امضا کنه که این امر اهمیت بسیار زیادی در مراجع قضایی داره که حتی در بعضی موارد چنانچه قرارداد مشارکت بصورت پنجاه درصدی باشه و مالک زمین پای قرارداد رو امضا نکرده باشه میتونه از طریق دادگاه معامله رو باطل اعلام کنه.

سلام اگر از پرداخت ها مدرک دارید وقولنامه اتحادیه باشد بله درست هست ومشکلی ندارد چون محکمه پسند هست وملاک دادگاه مکتوبات هست

 

 

نکات مهم در زمان معامله املاک بدون سند

همان طور که اشاره شد، خریداران باید در خرید خانه‌هایی که سند آنها در زمان معامله آماده نیست، دقت بسیار زیادی بکنند. در ادامه به مهم‌ترین نکاتی اشاره می‌شود که پیش از چنین معاملاتی باید به آنها توجه کرد:

1. شناسایی سازندۀ ملک

این مسئله بیشتر دربارۀ ملک‌هایی صادق است که در پیش فروش‌ها از مالک یا سازنده پیش خرید می‌شوند. ممکن است فردی کلاهبردار بخواهد به بهانۀ پیش فروش کردن، یک ملک را به چندین نفر بفروشد. بنابراین بهتر است اگر قصد پیش خرید آپارتمانی را دارید، حتماً سازنده یا فروشنده را کاملاً بشناسید.

2. اطمینان از سند دار بودن ملک

هر واحد مسکونی باید دارای سندی باشد که نام مالک یا مالکان اصلی در آن ثبت شده است. همچنین ضروری است تمام معامله‌ها و فرایند انتقال اسناد در دفترخانه‌های اسناد رسمی انجام شود. اما باید به این نکته هم توجه داشت که صرف اینکه خانه‌ای سند رسمی دارد، مشکلات دیگر آن را برطرف نخواهد کرد. مثلاً ممکن است خریدار بعد از معامله متوجه شود که مالک اصلی خانه فرد دیگری بوده است. بنابراین ضروری است که پیش از معاملات مسکن حتماً دربارۀ وجوه مختلف ملک به اندازۀ کافی تحقیق کرده باشید.

 

3. حقیقی بودن شخص فروشنده

ممکن است در زمان معاماه املاک بدون سند، شخص دیگری به جز مالک اصلی اعم از ولی، وکیل یا قیّم قولنامه را امضا کند. در چنین مواقعی شما باید صحت ادعای آن فرد را بررسی کند و مطمئن شوید که از طرف مالک اصلی پای معامله حاضر شده‌اند.

مثلاً باید تاریخ وکالت وکیل را بررسی کنید تا مطمئن شوید که وکالت او موقت نبوده یا عزل نشده باشد. اگر شخص امضا کننده ولی مالک است، باید مطمئن شوید که در زمان انعقاد قرارداد، مالک هنوز بالغ نشده و ولی او به جایش این کار را می‌کند. همچنین اگر قیم در پای معامله حاضر شده است، باید بدانید که او حق فروش مال مولی علیه خود را به تنهایی دارد یا نه. ممکن است این حق فقط با دخالت و نظارت مقام قضایی به قیم واگذار شده باشد. در این صورت قیم نمی‌تواند در قولنامه و امضای آن دخل و تصرفی داشته باشد و قرارداد شما فسخ خواهد شد.

4. آزاد بودن سند

اگر سند خانه به دلایلی توقیف شده یا در وثیقه و رهن باشد، آزاد نیست. بنابراین شما باید پیش از معامله استعلام بگیرید و مطمئن شوید که سند ملک مورد نظرتان آزاد است.

5. بررسی گواهی مالیات بر ارث و انحصار وراثت

اگر ملکی که شما قصد خریدش را دارید موروثی باشد، در زمان معامله حتماً باید گواهی انحصار وراثت به صورت کامل بررسی شود. همچنین باید در زمان استعلام وضعیت ملک از شهرداری بررسی کنید که فروشنده مالیات بر ارث ملک را پرداخت کرده است یا نه.

6. اطمینان از بدون مشکل بودن ملک از نظر ثبتی

این مورد هم جزو مواردی است که در زمان گرفتن استعلام از شهرداری باید بررسی شود. در زمان معامله املاک بدون سند و تنظیم قولنامه، شما باید مطمئن باشید که ملک مشکلی از نظر معارضه‌ای یا ثبتی ندارد.

 

آیا معامله املاک بدون سند قانونی است؟

بله. چنین معامله‌هایی از نظر قانونی هیچ مشکلی ندارند. اما به دلیل مسائلی که در قسمت‌های قبلی مقاله به آنها اشاره شد، ریسک خرید چنین ملک‌هایی برای خریداران بسیار زیاد است. بنابراین بهتر است پیش از انجام چنین معامله‌هایی تمام جوانب را سنجید و موارد مختلف را بررسی کرد. حتی بهتر است که با یک فرد متخصص نیز در این زمینه مشورت کنید تا خیالتان راحت‌تر بشود.